Свяжемся с вами в течение 15 минут
Нажимая кнопку «Пригласить к участию»,
я соглашаюсь
с условиями политики обработки персональных данных
Пригласите нас к участию в тендере или закупке
Арендная ставка: что это такое, виды и подходы к оценке
В условиях высокой волатильности рынка недвижимости арендная ставка является ключевым финансовым индикатором, определяющим рентабельность актива, инвестиционную привлекательность и юридическую устойчивость сделки. Это особенно актуально для крупных игроков рынка — от «Ленты» и «Магнита» до «Газпромбанка» и «Сбермаркета», чьи расходы на аренду составляют значительную часть операционных затрат.
Неправильно рассчитанная арендная ставка может обернуться для арендодателя потерей дохода, а для арендатора — убытками и снижением маржинальности. Именно поэтому оценка рыночной арендной ставки становится не просто формальностью, а стратегическим инструментом управления активами. Особенно когда речь идет о государственной или муниципальной недвижимости, где оценка арендной платы обязательна по закону, согласно ФЗ № 135 РФ.
В этой статье мы разберем, что такое арендная ставка, какие виды арендных ставок существуют, как проводится оценка арендной ставки за помещение, какие методы при этом используются, сколько это стоит и какие особенности оценки встречаются на практике.
Неправильно рассчитанная арендная ставка может обернуться для арендодателя потерей дохода, а для арендатора — убытками и снижением маржинальности. Именно поэтому оценка рыночной арендной ставки становится не просто формальностью, а стратегическим инструментом управления активами. Особенно когда речь идет о государственной или муниципальной недвижимости, где оценка арендной платы обязательна по закону, согласно ФЗ № 135 РФ.
В этой статье мы разберем, что такое арендная ставка, какие виды арендных ставок существуют, как проводится оценка арендной ставки за помещение, какие методы при этом используются, сколько это стоит и какие особенности оценки встречаются на практике.
Содержание:
Что такое арендная ставка
Арендная ставка — это плата за единицу площади (м²) и период (месяц или год), выраженная в рублях. Она отличается от общей арендной платы тем, что дает количественную характеристику стоимости стандартной единицы. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 614), арендная плата устанавливается договором, а ставка используется для прозрачного сравнения условий и отражения макро- и микроэкономических факторов: местоположения, качества объекта, доступности инфраструктуры и уровня конкуренции.
При оценке и расчете арендной ставки учитываются рыночные аналоги, доходность капитала и стоимость объекта. Ставка должна быть экономически обоснованной, чтобы арендодатель получал норму доходности, а арендатор — выгоду по сравнению с покупкой объекта.
При оценке и расчете арендной ставки учитываются рыночные аналоги, доходность капитала и стоимость объекта. Ставка должна быть экономически обоснованной, чтобы арендодатель получал норму доходности, а арендатор — выгоду по сравнению с покупкой объекта.
Пример: по состоянию на I квартал — середину 2025 года арендные ставки в московских торговых центрах для продуктовых ритейлеров (супермаркетов, продуктовых магазинов) варьируются примерно от 66 000 руб./м² в год в зависимости от местоположения, статуса ТЦ и условий договора. Для магазинов одежды и обуви диапазон составляет примерно от 7 200 до 36 000 руб./м² в год.
Для премиальных объектов и помещений, расположенных на улицах с высокой проходимостью, ставки на уровне 80 000 руб./м² в год и могут доходить до 100 000 руб./м² в год и выше, в то время как во «второй линии» или в менее проходимых локациях они значительно ниже.
Эти различия напрямую связаны с покупательской способностью аудитории, трафиком и уровнем обслуживания объекта.
Для премиальных объектов и помещений, расположенных на улицах с высокой проходимостью, ставки на уровне 80 000 руб./м² в год и могут доходить до 100 000 руб./м² в год и выше, в то время как во «второй линии» или в менее проходимых локациях они значительно ниже.
Эти различия напрямую связаны с покупательской способностью аудитории, трафиком и уровнем обслуживания объекта.
Виды арендной ставки
Существует несколько основных моделей, каждая из которых имеет свои особенности и применяется в зависимости от типа бизнеса, рыночных условий и стратегии сторон.
- Фиксированная
Фиксированная ставка прописывается в договоре и не меняется в течение всего срока аренды. Такой формат обеспечивает стабильность платежей и упрощает планирование бюджета для арендатора и арендодателя.
- Плавающая
- Общая и чистая аренда
- Ставка от оборота
- Комбинированная
Согласно исследованию консалтинговой компании IBC Real Estate, более 50% договоров в российских торговых центрах содержат пункт об арендной плате, размер которой зависит от оборота арендатора. Такой формат становится все более популярным в условиях нестабильного спроса и помогает разделить риски между арендодателями и арендаторами.
Примером может служить торговая сеть «Лента», которая в региональных торговых центрах платит фиксированную арендную плату в размере около 1800 руб. за квадратный метр в месяц плюс 3–4% от оборота. Это позволяет «Ленте» сокращать фиксированные расходы и адаптироваться к колебаниям продаж.
В то же время бренд Zara в московском ТЦ «Европейский» применяет схему с гораздо более высокой фиксированной ставкой — около 7500 рублей за квадратный метр, а также с процентом от оборота в размере 15–18 %.
Для арендодателя такая модель гарантирует минимальный доход, а переменная часть позволяет получать дополнительную прибыль в периоды роста продаж. Такой подход помогает избежать резкого падения доходов собственников торговых площадей и снижает нагрузку на арендаторов в кризисные периоды, обеспечивая более гибкие и взаимовыгодные условия аренды.
Когда и для чего нужна оценка арендной ставки
Оценка арендной платы обязательна при сделках с государственной и муниципальной недвижимостью в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». В частном секторе отчет об оценке арендной платы необходим:
- при заключении или изменении договора аренды;отчет помогает зафиксировать размер арендной платы, соответствующий текущей рыночной ситуации, и снизить вероятность возникновения споров.
- при смене собственника помещения;оценка отражает рыночную ставку и служит ориентиром для сохранения прав арендатора при смене владельца.
- при инвестиционной сделке или покупке бизнеса; арендная ставка учитывается при расчете стоимости компании и влияет на итоговый показатель.
- в судебных спорах о перерасчете арендной платы;отчет используется для обоснования размера платы или пересмотра условий договора.
- для подтверждения рыночного характера платежей перед налоговыми органами. независимая оценка подтверждает, что арендная плата соответствует рыночному уровню.
Например, компании «Эталон» и «ПИК» используют отчеты об оценке для обоснования ставок аренды офисных и торговых площадей при привлечении финансирования.
Этапы и подходы к оценке
Оценку проводит независимый оценщик, имеющий квалификационный аттестат и членство в СРО. Применяют 3 основных подхода: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод сопоставляет ставки по аналогичным объектам, корректируя различия в характеристиках. Доходный метод учитывает рыночную стоимость объекта, прогнозируемый доход и ставку капитализации для расчета платы.
Выбор подхода зависит от развитости рынка аренды и наличия сопоставимых данных.
2. Доходный (метод обратной капитализации).
Вычисляют ставку капитализации — это коэффициент, который показывает, какую долю от стоимости актива составляет его годовой чистый операционный доход.
Формула для расчета ставки капитализации:
Сравнительный метод сопоставляет ставки по аналогичным объектам, корректируя различия в характеристиках. Доходный метод учитывает рыночную стоимость объекта, прогнозируемый доход и ставку капитализации для расчета платы.
Выбор подхода зависит от развитости рынка аренды и наличия сопоставимых данных.
- Сравнительный.
2. Доходный (метод обратной капитализации).
Вычисляют ставку капитализации — это коэффициент, который показывает, какую долю от стоимости актива составляет его годовой чистый операционный доход.
Формула для расчета ставки капитализации:
Например, если рыночная стоимость офиса — 100 млн руб., а ставка капитализации для класса, А — 8%, то годовой доход должен быть 8 млн руб. При площади 1 000 м² → арендная ставка = 8 000 000 / 1 000 = 8 000 руб./м² в год.
Чем выше ставка капитализации, тем быстрее окупаются вложения. Расчет основан на рыночной стоимости объекта, ставке капитализации и величине эксплуатационных расходов. Метод подходит, для тех случаев, когда рынок аренды развит слабо, но доступен рынок купли‑продажи недвижимости.
3. Затратный метод.
Этот подход отталкивается от стоимости самого объекта и расходов владельца на его создание и содержание. Эксперт подсчитывает все затраты на приобретение, строительство, ремонт и эксплуатацию недвижимости и распределяет их на предполагаемый срок аренды. Таким образом вычисляется ставка, при которой арендодатель окупает вложенные средства и получает желаемую норму прибыли.
Затратный метод чаще применяется для уникальных объектов, где мало рыночных аналогов (например, специализированных производственных помещений). Арендодатели заинтересованы учесть все свои расходы и заложить их в арендную плату, поэтому этот метод помогает определить минимально приемлемую ставку с точки зрения окупаемости проекта.
Используя эти подходы в комплексе, арендодатель и арендатор стремятся установить экономически обоснованную арендную ставку.
Такая ставка должна, с одной стороны, обеспечивать владельцу недвижимости достаточный доход (не ниже рыночной нормы доходности на вложенный капитал), а с другой — быть выгодной для арендатора по сравнению с альтернативой покупки объекта или аренды другого помещения. Баланс достигается при условии, что арендатор платит справедливую цену за пользование недвижимостью, а арендодатель получает доход соразмерно ценности своего актива.
Когда ставка аренды установлена правильно, обе стороны выигрывают: арендатор экономит средства (избегая больших единовременных затрат на покупку недвижимости и оплачивая только нужные ему метры за нужный период), а арендодатель получает стабильный доход от сдачи имущества внаем без избыточного ценового давления на арендатора.
3. Затратный метод.
Этот подход отталкивается от стоимости самого объекта и расходов владельца на его создание и содержание. Эксперт подсчитывает все затраты на приобретение, строительство, ремонт и эксплуатацию недвижимости и распределяет их на предполагаемый срок аренды. Таким образом вычисляется ставка, при которой арендодатель окупает вложенные средства и получает желаемую норму прибыли.
Затратный метод чаще применяется для уникальных объектов, где мало рыночных аналогов (например, специализированных производственных помещений). Арендодатели заинтересованы учесть все свои расходы и заложить их в арендную плату, поэтому этот метод помогает определить минимально приемлемую ставку с точки зрения окупаемости проекта.
Используя эти подходы в комплексе, арендодатель и арендатор стремятся установить экономически обоснованную арендную ставку.
Такая ставка должна, с одной стороны, обеспечивать владельцу недвижимости достаточный доход (не ниже рыночной нормы доходности на вложенный капитал), а с другой — быть выгодной для арендатора по сравнению с альтернативой покупки объекта или аренды другого помещения. Баланс достигается при условии, что арендатор платит справедливую цену за пользование недвижимостью, а арендодатель получает доход соразмерно ценности своего актива.
Когда ставка аренды установлена правильно, обе стороны выигрывают: арендатор экономит средства (избегая больших единовременных затрат на покупку недвижимости и оплачивая только нужные ему метры за нужный период), а арендодатель получает стабильный доход от сдачи имущества внаем без избыточного ценового давления на арендатора.
Этапы оценки:
- Анализ рынка — изучение местоположения, площади, инфраструктуры и рыночной конъюнктуры.
- Сбор аналогов — выбор объектов с близкими характеристиками для корректировки ставок.
- Применение выбранного метода — расчет ставки по сравнительному или доходному подходу.
- Составление отчета — документ с расчетами и выводами, предназначенный для сторон договора.
Сколько стоит оценка арендной ставки
Стоимость оценки арендной ставки коммерческого помещения зависит от типа объекта, площади, срочности и условий заказа. Оценка арендной ставки небольшого помещения (до 50 м²) начинается от 15 000 руб., для площадей от 300−1000 м² — от 30 000 руб., а для объектов свыше 1000 м² цена увеличивается до 75−100 000. руб. и более.
На итоговую цену влияет ряд дополнительных факторов: необходимость осмотра, наличие сложных правовых вопросов, срочность и юридические особенности объекта.
На итоговую цену влияет ряд дополнительных факторов: необходимость осмотра, наличие сложных правовых вопросов, срочность и юридические особенности объекта.
Документы для оценки стоимости арендной ставки
Для проведения оценки заказчик должен предоставить документы, подтверждающие правовой статус объекта. Основные документы для оценки права аренды помещения:
- свидетельство о праве собственности или договор аренды;
- технический паспорт и поэтажный план здания;
- документы на земельный участок;
- сведения об отсутствии обременений (залог, субаренда, сервитуты);
- данные о расходах на содержание объекта;
- копии правоустанавливающих документов;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- данные о предыдущих арендаторах.
Список может меняться в зависимости от вида объекта и требований оценщика.
Особенности процедуры оценки арендной ставки
Оценка арендной ставки предполагает применение корректной методологии и использование достоверных данных. На практике встречаются ошибки, которые существенно искажают результат:
- Отсутствие рыночных аналогов. Для уникальных объектов может не быть сопоставимых предложений. В таком случае эксперты применяют доходный подход и используют нормативы (например, процент от кадастровой стоимости для земельных участков).
- Игнорирование дополнительных расходов. При чистой аренде арендатор оплачивает налог на недвижимость, страхование и техническое обслуживание. Если эти платежи не учтены при сравнении, ставка может оказаться нерыночной.
- Отсутствие прозрачности. Договоры аренды с процентом от оборота требуют четкой отчетности. Арендодатель имеет право требовать данные по выручке, порядок предоставления которых должен быть прописан в договоре.
Главное
Арендная ставка — стоимость использования объекта за единицу площади и период; ставка устанавливается так, чтобы отражать рыночную ситуацию, учитывать локацию, состояние и формат объекта и обеспечивать баланс интересов сторон.
Выделяют следующие виды ставок: фиксированную, плавающую, чистую, процентную от оборота и комбинированную; каждая имеет свои особенности и риски.
Оценка арендной ставки обязательна для государственной недвижимости и рекомендована для частного бизнеса; процедура защищает стороны от переплат и споров.
Применяют 3 метода оценки — сравнительный, доходный и затратный. Результат оценки закрепляется в отчете, который может использоваться в суде или в переговорах.
Отчет по оценке арендной ставки содержит расчеты и обоснование выбранного метода. Такой документ (отчет оценке) подтверждает рыночность ставки и применяется для заключения договоров, инвестиционных расчетов и разрешения споров.
Стоимость услуги зависит от площади и вида объекта; цена оценки арендной ставки начинается от 15 000 руб.
Выделяют следующие виды ставок: фиксированную, плавающую, чистую, процентную от оборота и комбинированную; каждая имеет свои особенности и риски.
Оценка арендной ставки обязательна для государственной недвижимости и рекомендована для частного бизнеса; процедура защищает стороны от переплат и споров.
Применяют 3 метода оценки — сравнительный, доходный и затратный. Результат оценки закрепляется в отчете, который может использоваться в суде или в переговорах.
Отчет по оценке арендной ставки содержит расчеты и обоснование выбранного метода. Такой документ (отчет оценке) подтверждает рыночность ставки и применяется для заключения договоров, инвестиционных расчетов и разрешения споров.
Стоимость услуги зависит от площади и вида объекта; цена оценки арендной ставки начинается от 15 000 руб.
Вопрос-ответ
Аренда коммерческой недвижимости — существенная статья расходов, и отклонение даже на несколько процентов может повлиять на рентабельность.
Независимая оценка позволяет установить рыночный размер ставки, который учитывает расположение, качество здания и текущие условия на рынке. Это может оказаться особенно важным при подписании долгосрочных договоров и инвестировании в развитие сети.
Кроме того, для государственной и муниципальной недвижимости оценка обязательна по закону в частном секторе она помогает обосновать расходы перед налоговыми органами и минимизировать риски споров. Результатом является письменный отчет оценщика, который можно использовать в суде и переговорах.
Независимая оценка позволяет установить рыночный размер ставки, который учитывает расположение, качество здания и текущие условия на рынке. Это может оказаться особенно важным при подписании долгосрочных договоров и инвестировании в развитие сети.
Кроме того, для государственной и муниципальной недвижимости оценка обязательна по закону в частном секторе она помогает обосновать расходы перед налоговыми органами и минимизировать риски споров. Результатом является письменный отчет оценщика, который можно использовать в суде и переговорах.
В теории арендатор или собственник может посмотреть объявления конкурентов и рассчитать среднюю цену за квадратный метр. Однако профессиональные оценщики используют более сложные методы.
При сравнительном подходе анализируются десятки объектов-аналогов, корректируются различия в площади, ремонте, расположении и условиях договора.
Доходный подход требует расчета ставки капитализации, основанной на рыночной стоимости объекта и доходности капитала.
Ошибка в выборе ставки или отсутствии качественных аналогов приводит к завышенной или заниженной ставке.
При сравнительном подходе анализируются десятки объектов-аналогов, корректируются различия в площади, ремонте, расположении и условиях договора.
Доходный подход требует расчета ставки капитализации, основанной на рыночной стоимости объекта и доходности капитала.
Ошибка в выборе ставки или отсутствии качественных аналогов приводит к завышенной или заниженной ставке.
Основные риски оценки—ошибка выбора подхода, недостаточность информации для корректировки, изменение рыночной ситуации, недооценка эксплуатационных расходов и юридических условий.
Часто возникают сложности при анализе уникальных объектов или помещений с необычной инфраструктурой.
Для минимизации рисков крайне важно использовать актуальные рыночные данные, мультифакторный анализ, консультироваться с профильными экспертами и постоянно отслеживать законодательные изменения (особенно по налогообложению, расчету кадастровой стоимости). Также рекомендуется привлекать независимых оценщиков и проводить аудит предыдущих сделок по схожим объектам.
Часто возникают сложности при анализе уникальных объектов или помещений с необычной инфраструктурой.
Для минимизации рисков крайне важно использовать актуальные рыночные данные, мультифакторный анализ, консультироваться с профильными экспертами и постоянно отслеживать законодательные изменения (особенно по налогообложению, расчету кадастровой стоимости). Также рекомендуется привлекать независимых оценщиков и проводить аудит предыдущих сделок по схожим объектам.
Онлайн-калькуляторы могут дать очень грубую ориентировочную оценку, но не более того. Они не учитывают специфику объекта: состояние ремонта, расположение внутри здания, трафик, инфраструктуру, юридические ограничения, формат бизнеса арендатора.
Например, два офиса в одном БЦ на 10-м и 20-м этажах могут иметь разницу в ставке до 30% из-за вида из окна и престижа. Калькулятор этого не учтет.
Кроме того, такие инструменты не используют актуальные рыночные данные. Они полагаются на усредненные показатели, которые могут быть устаревшими.
Профессиональная оценка арендной ставки помещения включает глубокий анализ десятков рыночных аналогов, корректировку по множеству параметров и применение методологии, утвержденной ФСО. Результат — обоснованный вывод, закрепленный в отчете оценки, который имеет юридическую силу. Лучше заказать профессиональную оценку, чем потерять сотни тысяч из-за неверно установленной ставки в онлайн-калькуляторе.
Например, два офиса в одном БЦ на 10-м и 20-м этажах могут иметь разницу в ставке до 30% из-за вида из окна и престижа. Калькулятор этого не учтет.
Кроме того, такие инструменты не используют актуальные рыночные данные. Они полагаются на усредненные показатели, которые могут быть устаревшими.
Профессиональная оценка арендной ставки помещения включает глубокий анализ десятков рыночных аналогов, корректировку по множеству параметров и применение методологии, утвержденной ФСО. Результат — обоснованный вывод, закрепленный в отчете оценки, который имеет юридическую силу. Лучше заказать профессиональную оценку, чем потерять сотни тысяч из-за неверно установленной ставки в онлайн-калькуляторе.
Гибридные договора, где платеж состоит из фиксированного минимума и процента от оборота, выгодны в сегментах с высокой волатильностью.
Фиксированная часть гарантирует базовую доходность для арендодателя, а процент от выручки позволяет увеличить плату при росте продаж.
Исследования показывают, что в 2024 году такие схемы использовались примерно в половине договоров в сегменте FMCG. Это позволило разделить риски и делает аренду более адаптивной к рыночным колебаниям.
Фиксированная часть гарантирует базовую доходность для арендодателя, а процент от выручки позволяет увеличить плату при росте продаж.
Исследования показывают, что в 2024 году такие схемы использовались примерно в половине договоров в сегменте FMCG. Это позволило разделить риски и делает аренду более адаптивной к рыночным колебаниям.
