Свяжемся с вами в течение 15 минут
Нажимая кнопку «Пригласить к участию»,
я соглашаюсь
с условиями политики обработки персональных данных
Пригласите нас к участию в тендере или закупке
Как оспорить кадастровую стоимость и не переплачивать налог на имущество
Кадастровая стоимость недвижимости напрямую влияет на величину налога на имущество. Сегодня налог на жилье, землю и для коммерческих объектов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая должна быть близка к рыночной цене объекта.
Нередко кадастровая оценка оказывается существенно выше реальной рыночной стоимости — из-за методики массовой оценки, неучтённых индивидуальных особенностей объекта или ошибок в данных. Если кадастровая стоимость определена выше рыночной, налоговая база искусственно завышается. В результате собственники платят налог в большем размере, чем это соответствует реальной стоимости их имущества.
В таких случаях стоит задуматься об оспаривании кадастровой стоимости, чтобы установить справедливую величину и снизить налоговое бремя.
Нередко кадастровая оценка оказывается существенно выше реальной рыночной стоимости — из-за методики массовой оценки, неучтённых индивидуальных особенностей объекта или ошибок в данных. Если кадастровая стоимость определена выше рыночной, налоговая база искусственно завышается. В результате собственники платят налог в большем размере, чем это соответствует реальной стоимости их имущества.
В таких случаях стоит задуматься об оспаривании кадастровой стоимости, чтобы установить справедливую величину и снизить налоговое бремя.
Содержание:
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это рассчитанная государством стоимость объекта недвижимости, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она определяется методами массовой оценки на определённую дату и используется для следующих целей:
Государственная кадастровая оценка проводится специализированными государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) по решению региональных властей. Согласно статье 13 закона № 237-ФЗ РФ, перечень формирует публично-правовая компания на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки.
- налогообложения;
- расчёт арендной платы за землю;
- определение выкупной цены при приватизации и других государственных сборах.
Государственная кадастровая оценка проводится специализированными государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) по решению региональных властей. Согласно статье 13 закона № 237-ФЗ РФ, перечень формирует публично-правовая компания на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки.
Закон ограничивает частоту проведения кадастровой переоценки: как правило, она проводится раз в 3 года, а для городов федерального значения — раз в два года. С 2017 года в России введена система государственной кадастровой оценки, которая проводится регулярно и охватывает все категории объектов недвижимости.
Так, в 2022 году во всех регионах была проведена кадастровая оценка земельных участков, а ещё через год — оценка зданий, помещений, сооружений и машино-мест. Эти значения используются в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц и организаций. Следовательно, кадастровые значения периодически обновляются и могут меняться в зависимости от рыночной ситуации и учтённых параметров.
При массовой оценке учитываются типичные ценообразующие факторы:
Кадастровая стоимость рассчитывается таким образом, чтобы она была максимально приближена к рыночной. Для этого используются реальные данные о сделках и характеристиках объектов в конкретном районе. По правилам Минэкономразвития итоговая кадастровая стоимость не может быть выше рыночной на ту же дату оценки. То есть методика устроена таким образом, чтобы собственники не платили налог с завышенной цены.
Однако на практике наблюдаются существенные отклонения. Кадастровая оценка носит усреднённый характер и не всегда учитывает индивидуальные особенности объекта.
Так, в 2022 году во всех регионах была проведена кадастровая оценка земельных участков, а ещё через год — оценка зданий, помещений, сооружений и машино-мест. Эти значения используются в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц и организаций. Следовательно, кадастровые значения периодически обновляются и могут меняться в зависимости от рыночной ситуации и учтённых параметров.
При массовой оценке учитываются типичные ценообразующие факторы:
- местоположение объекта,
- площадь,
- вид разрешённого использования
- инфраструктура вокруг,
- год постройки здания,
- материал стен и т. д.
Кадастровая стоимость рассчитывается таким образом, чтобы она была максимально приближена к рыночной. Для этого используются реальные данные о сделках и характеристиках объектов в конкретном районе. По правилам Минэкономразвития итоговая кадастровая стоимость не может быть выше рыночной на ту же дату оценки. То есть методика устроена таким образом, чтобы собственники не платили налог с завышенной цены.
Однако на практике наблюдаются существенные отклонения. Кадастровая оценка носит усреднённый характер и не всегда учитывает индивидуальные особенности объекта.
Например, если объект недвижимости имеет скрытые дефекты или специфическое состояние, массовый подход может этого не отразить.
Подобные ситуации и приводят к завышению кадастровой стоимости. Собственнику это грозит повышенным налогом и другими переплатами.
Подобные ситуации и приводят к завышению кадастровой стоимости. Собственнику это грозит повышенным налогом и другими переплатами.
Когда нужна оценка кадастровой стоимости
Рассмотрим ситуации, когда собственнику стоит обратить внимание на величину кадастровой стоимости и при необходимости инициировать её проверку или переоценку.
2. Планирование крупных сделок или расходов
Кадастровая стоимость влияет не только на налоги, но и на размер государственной пошлины и других платежей при операциях с недвижимостью.
При дарении или наследовании имущества нотариальный тариф рассчитывается исходя из наибольшей величины— цены, указанной в договоре, или кадастровой стоимости объекта. Это закреплено статьей 333.25 Налогового кодекса РФ.
- Резкое увеличение налоговой нагрузки
2. Планирование крупных сделок или расходов
Кадастровая стоимость влияет не только на налоги, но и на размер государственной пошлины и других платежей при операциях с недвижимостью.
При дарении или наследовании имущества нотариальный тариф рассчитывается исходя из наибольшей величины— цены, указанной в договоре, или кадастровой стоимости объекта. Это закреплено статьей 333.25 Налогового кодекса РФ.
То есть, даже если рыночная цена квартиры 5 млн руб., а кадастровая стоимость — 7 млн руб., при дарении или наследовании тариф будет рассчитан именно с 7 млн руб. и оформление обойдётся дороже.
Ещё один пример — выкуп арендуемого у государства земельного участка.
По правилам Земельного кодекса (ст. 39.18 ЗК РФ), стоимость выкупа земельных участков, находящихся в аренде у граждан или компаний, определяется исходя из кадастровой стоимости (часто 100% или установленный процент от неё). Если кадастровая оценка участка завышена, арендаторам приходится платить существенно больше, чем это соответствует реальной рыночной цене.
В таких ситуациях имеет смысл заказать независимую оценку и при необходимости оспорить результаты кадастровой стоимости.
По правилам Земельного кодекса (ст. 39.18 ЗК РФ), стоимость выкупа земельных участков, находящихся в аренде у граждан или компаний, определяется исходя из кадастровой стоимости (часто 100% или установленный процент от неё). Если кадастровая оценка участка завышена, арендаторам приходится платить существенно больше, чем это соответствует реальной рыночной цене.
В таких ситуациях имеет смысл заказать независимую оценку и при необходимости оспорить результаты кадастровой стоимости.
3. Сомнения в достоверности сведений
Если вы подозреваете, что в данных об объекте допущена ошибка (неправильно указаны площадь, адрес, тип использования и т. п.), которая могла привести к неверной оценке — нужна проверка.
Неточности в данных ЕГРН часто становятся причиной отображения некорректной кадастровой стоимости. Удостовериться в актуальности данных можно, запросив сведения о кадастровой оценке — к примеру, через выписку из ЕГРН или на сайте Росреестра. Когда обнаруживается ошибка, первым делом стоит исправить данные официально. Необходимо подать заявление в Росреестр об исправлении технической ошибки согласно ст. 61 ФЗ № 218 РФ. Если ошибки будут устранены, стоимость может автоматически скорректироваться. В противном случае придётся прибегнуть к процедуре пересмотра оценки.
4. Сделки и операции, зависящие от кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость фиксируется на определённую дату и действует до следующего цикла переоценки. Обычно это раз в несколько лет. Поэтому если после даты оценки рыночная конъюнктура изменилась — например, в регионе снизился спрос на жильё, упали цены на землю или коммерческую недвижимость, — кадастровая стоимость остаётся прежней и часто оказывается выше актуальной рыночной.
Это приводит к прямым последствиям:
Такое иногда случается с земельными участками или коммерческой недвижимостью в кризисные периоды. Собственник вправе инициировать внеплановый пересмотр, не ожидая очередной массовой оценки.
5. Принципиальная позиция бизнеса
Для компаний налог на имущество и землю — заметная часть расходов. Многие крупные собственники регулярно мониторят актуальность кадастровых данных. Если обнаруживается серьёзный разрыв (например, свыше 30%) между кадастровой и рыночной стоимостью, бизнес нередко принимает решение оспаривать результаты оценки.
Если вы подозреваете, что в данных об объекте допущена ошибка (неправильно указаны площадь, адрес, тип использования и т. п.), которая могла привести к неверной оценке — нужна проверка.
Неточности в данных ЕГРН часто становятся причиной отображения некорректной кадастровой стоимости. Удостовериться в актуальности данных можно, запросив сведения о кадастровой оценке — к примеру, через выписку из ЕГРН или на сайте Росреестра. Когда обнаруживается ошибка, первым делом стоит исправить данные официально. Необходимо подать заявление в Росреестр об исправлении технической ошибки согласно ст. 61 ФЗ № 218 РФ. Если ошибки будут устранены, стоимость может автоматически скорректироваться. В противном случае придётся прибегнуть к процедуре пересмотра оценки.
4. Сделки и операции, зависящие от кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость фиксируется на определённую дату и действует до следующего цикла переоценки. Обычно это раз в несколько лет. Поэтому если после даты оценки рыночная конъюнктура изменилась — например, в регионе снизился спрос на жильё, упали цены на землю или коммерческую недвижимость, — кадастровая стоимость остаётся прежней и часто оказывается выше актуальной рыночной.
Это приводит к прямым последствиям:
- Продажа недвижимости
- Аренда государственной и муниципальной земли
- Выкуп государственного имущества
Такое иногда случается с земельными участками или коммерческой недвижимостью в кризисные периоды. Собственник вправе инициировать внеплановый пересмотр, не ожидая очередной массовой оценки.
5. Принципиальная позиция бизнеса
Для компаний налог на имущество и землю — заметная часть расходов. Многие крупные собственники регулярно мониторят актуальность кадастровых данных. Если обнаруживается серьёзный разрыв (например, свыше 30%) между кадастровой и рыночной стоимостью, бизнес нередко принимает решение оспаривать результаты оценки.
Пример: автогигант «АвтоВАЗ» в 2014 году выявил, что кадастровая стоимость его земель в Тольятти более чем в 2 раза превышает рыночную (9 млрд руб. против 3,7 млрд).
Компания подала сразу 22 иска об оспаривании результатов кадастровой оценки земельных участков и в большинстве дел добилась успеха.
В результате совокупная кадастровая стоимость земель АвтоВАЗа была снижена примерно с 9 до 5 млрд руб., что снизило размер налоговых платежей. По оценке экспертов, ежегодная экономия на земельном налоге составила порядка 75 млн руб.
Компания подала сразу 22 иска об оспаривании результатов кадастровой оценки земельных участков и в большинстве дел добилась успеха.
В результате совокупная кадастровая стоимость земель АвтоВАЗа была снижена примерно с 9 до 5 млрд руб., что снизило размер налоговых платежей. По оценке экспертов, ежегодная экономия на земельном налоге составила порядка 75 млн руб.
Таким образом, необходимость независимой оценки и оспаривания кадастровой стоимости возникает, когда есть признаки её несправедливой оценки или ошибок в расчётах. Прежде чем переходить к процедурам, важно понимать, какими методами определяется стоимость и что считать нормой, а что — аномалией.
Какие методы оценки существуют
Методы оценки недвижимости делятся на 3 классических подхода: сравнительный, доходный и затратный.
В рыночной оценке (например, когда вы заказываете у независимого оценщика отчёт о рыночной стоимости) специалист может применять один или несколько подходов в зависимости от типа объекта:
Эти модели могут учитывать огромное число факторов, включая удалённость от центра, инфраструктуру, износ здания, категории земель и прочее. Результаты оценки утверждаются органами власти субъекта РФ.
Стоит отметить, что ошибки и неточности возможны как при рыночной, так и при кадастровой оценке, но по разным причинам. Независимый оценщик может ошибиться в расчётах или взять неправильные аналоги, поэтому в процессе оспаривания часто проводят экспертизу отчёта, особенно если расхождение с кадастровой ценой превышает 30%.
В случае кадастровой оценки распространены другие проблемы: использование устаревших или неверных исходных сведений (например, неправильно указана площадь или тип объекта в ЕГРН), методические упущения, слишком обобщённый подход.
В рыночной оценке (например, когда вы заказываете у независимого оценщика отчёт о рыночной стоимости) специалист может применять один или несколько подходов в зависимости от типа объекта:
- Сравнительный подход: анализ цен недавних сделок с похожими объектами и корректировка их к характеристикам оцениваемого объекта.
- Доходный подход: расчёт текущей стоимости объекта на основе будущих доходов от него (актуально для коммерческих объектов, сдаваемых в аренду, и т.п.).
- Затратный подход: определение стоимости воспроизводства объекта за вычетом износа (обычно применяется для специальных сооружений, где нет рынка, либо для оценки земли плюс улучшений).
Эти модели могут учитывать огромное число факторов, включая удалённость от центра, инфраструктуру, износ здания, категории земель и прочее. Результаты оценки утверждаются органами власти субъекта РФ.
Стоит отметить, что ошибки и неточности возможны как при рыночной, так и при кадастровой оценке, но по разным причинам. Независимый оценщик может ошибиться в расчётах или взять неправильные аналоги, поэтому в процессе оспаривания часто проводят экспертизу отчёта, особенно если расхождение с кадастровой ценой превышает 30%.
В случае кадастровой оценки распространены другие проблемы: использование устаревших или неверных исходных сведений (например, неправильно указана площадь или тип объекта в ЕГРН), методические упущения, слишком обобщённый подход.
Например, иногда индивидуальные отличия объекта не учтены — участок может иметь территориальные ограничения (болото, овраг), но в массе оценён как равный соседним участкам без недостатков.
В каких случаях кадастровую стоимость можно оспорить
Законодательство РФ предусматривает основания и случаи, когда результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить. Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (ст. 24.18) и Федеральному закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пересмотр кадастровой стоимости допускается на 2 основаниях:
1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Если в расчёте были ошибки — неверные данные о характеристиках объекта (площадь, назначение, год постройки, категория земли и пр.), то результат считается спорным.
1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Если в расчёте были ошибки — неверные данные о характеристиках объекта (площадь, назначение, год постройки, категория земли и пр.), то результат считается спорным.
Например, если в ЕГРН квартира значится 100 м² вместо фактических 80 м², её кадастровая стоимость наверняка завышена. Или участок ошибочно отнесён к более дорогой категории использования. В таких случаях можно требовать пересмотра стоимости из-за ошибки в исходных данных.
2. Установление рыночной стоимости на ту дату, на которую определена кадастровая.
Это самый распространённый сценарий: вы привлекаете оценщика, который рассчитывает реальную рыночную стоимость вашего объекта (например, на дату последней госоценки — 1 января соответствующего года), и, если этот расчет ниже кадастровой стоимости, требуете установить ее в размере рыночной. По сути, вы доказываете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, и просите снизить её до объективного уровня.
Важно отметить: оспаривать кадастровую стоимость могут любые заинтересованные лица:
Юридическим лицам обычно требуется соблюсти досудебный порядок (об этом ниже). В целом право на оспаривание есть у всех: главное — наличие прямого интереса, например, уменьшение налогового бремени.
Это самый распространённый сценарий: вы привлекаете оценщика, который рассчитывает реальную рыночную стоимость вашего объекта (например, на дату последней госоценки — 1 января соответствующего года), и, если этот расчет ниже кадастровой стоимости, требуете установить ее в размере рыночной. По сути, вы доказываете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, и просите снизить её до объективного уровня.
Важно отметить: оспаривать кадастровую стоимость могут любые заинтересованные лица:
- собственники (физические и юридические);
- обладатели прав пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендаторы государственных/муниципальных земель;
- органы власти (если имущество в госсобственности).
Юридическим лицам обычно требуется соблюсти досудебный порядок (об этом ниже). В целом право на оспаривание есть у всех: главное — наличие прямого интереса, например, уменьшение налогового бремени.
Важное исключение: бывают случаи, когда кадастровая стоимость ниже рыночной, и собственник, наоборот, заинтересован в её повышении (редко, но случается — например, низкая кадастровая цена участка может мешать получить нужный кредит под залог, или при выкупе из аренды цена формально привязана к кадастру). Закон позволяет оспаривать результаты и в сторону повышения.
По сути, это те же механизмы установления рыночной стоимости, просто инициируются другой стороной. Однако на практике подавляющее большинство споров связаны именно с завышенной стоимостью и желанием её снизить.
Оспаривание кадастровой стоимости допустимо и оправдано, когда есть явные основания и когда ожидаемая выгода превышает затраты. Далее рассмотрим пошагово, как реализовать своё право на пересмотр стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости допустимо и оправдано, когда есть явные основания и когда ожидаемая выгода превышает затраты. Далее рассмотрим пошагово, как реализовать своё право на пересмотр стоимости.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Процедура оспаривания кадастровой стоимости предполагает несколько этапов. Рекомендуется действовать по порядку:
1. Сбор информации и анализ
Для начала собственник должен собрать все данные о своём объекте и его кадастровой оценке. Узнать актуальную кадастровую стоимость можно через публичную кадастровую карту или заказав выписку ЕГРН. Также полезно запросить так называемый отчёт (или акт) о выполненной государственной оценке — он обычно доступен в фонде данных Росреестра.
Проанализируйте, нет ли очевидных ошибок: правильно ли указаны площадь, адрес, назначение? Если обнаружена ошибка в сведениях — перейдите к шагу 2. Если данных недостаточно для заключения — подумайте о привлечении специалиста-оценщика для консультации о примерной рыночной цене вашего объекта.
2. Исправление ошибок без спора (при необходимости)
Как уже отмечалось, если проблема в некорректных данных (например, площадь в Росреестре не совпадает с фактической или перепутан вид объекта), нужно подать заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр (по ст. 61 ФЗ № 218 РФ). Сделать это можно через МФЦ либо портал госуслуг.
Если ошибка подтверждается, Росреестр её исправит и автоматически пересчитает кадастровую стоимость. В ряде случаев это сразу решает проблему. Если же Росреестр ответил, что в данные верны или исправление не привело к снижению кадастровой цены, — придётся двигаться дальше.
3. Независимая оценка рыночной стоимости
Это ключевой этап. Нужно заказать отчёт об оценке у лицензированного оценщика — члена СРО оценщиков, имеющего действующую страховку. Оценщик проведёт полноценный анализ и выдаст отчёт о рыночной стоимости объекта на ту дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Обычно дата берётся из приказа об утверждении результатов кадастровой оценки (например, 1 января соответствующего года).
Отчёт должен соответствовать требованиям закона и стандартам оценки. Обратите внимание: срок годности отчёта — 6 месяцев со дня составления. Если он будет «просрочен» на дату, когда подано заявление, придётся заказывать новый. Поэтому планируйте работу с оценщиком уже тогда, когда готовы сразу после получения отчёта обратиться с ним в уполномоченные органы.
1. Сбор информации и анализ
Для начала собственник должен собрать все данные о своём объекте и его кадастровой оценке. Узнать актуальную кадастровую стоимость можно через публичную кадастровую карту или заказав выписку ЕГРН. Также полезно запросить так называемый отчёт (или акт) о выполненной государственной оценке — он обычно доступен в фонде данных Росреестра.
Проанализируйте, нет ли очевидных ошибок: правильно ли указаны площадь, адрес, назначение? Если обнаружена ошибка в сведениях — перейдите к шагу 2. Если данных недостаточно для заключения — подумайте о привлечении специалиста-оценщика для консультации о примерной рыночной цене вашего объекта.
2. Исправление ошибок без спора (при необходимости)
Как уже отмечалось, если проблема в некорректных данных (например, площадь в Росреестре не совпадает с фактической или перепутан вид объекта), нужно подать заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр (по ст. 61 ФЗ № 218 РФ). Сделать это можно через МФЦ либо портал госуслуг.
Если ошибка подтверждается, Росреестр её исправит и автоматически пересчитает кадастровую стоимость. В ряде случаев это сразу решает проблему. Если же Росреестр ответил, что в данные верны или исправление не привело к снижению кадастровой цены, — придётся двигаться дальше.
3. Независимая оценка рыночной стоимости
Это ключевой этап. Нужно заказать отчёт об оценке у лицензированного оценщика — члена СРО оценщиков, имеющего действующую страховку. Оценщик проведёт полноценный анализ и выдаст отчёт о рыночной стоимости объекта на ту дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Обычно дата берётся из приказа об утверждении результатов кадастровой оценки (например, 1 января соответствующего года).
Отчёт должен соответствовать требованиям закона и стандартам оценки. Обратите внимание: срок годности отчёта — 6 месяцев со дня составления. Если он будет «просрочен» на дату, когда подано заявление, придётся заказывать новый. Поэтому планируйте работу с оценщиком уже тогда, когда готовы сразу после получения отчёта обратиться с ним в уполномоченные органы.
Практический совет: выбирайте оценщиков, имеющих опыт подготовки отчётов именно для оспаривания кадастровой стоимости. В таких отчётах должны быть безукоризненно обоснованы все допущения, т.к. любое нарушение требований — повод оставить заявление без рассмотрения.
Например, отчёт должен содержать свежую выписку ЕГРН об объекте, подробное описание объекта, анализ рынка, расчёты и итоговую величину рыночной стоимости. Если разница с кадастровой ценой более 30%, желательно пройти рецензирование (экспертизу) в СРО оценщиков — это повысит доверие комиссии или суда к документу.
Например, отчёт должен содержать свежую выписку ЕГРН об объекте, подробное описание объекта, анализ рынка, расчёты и итоговую величину рыночной стоимости. Если разница с кадастровой ценой более 30%, желательно пройти рецензирование (экспертизу) в СРО оценщиков — это повысит доверие комиссии или суда к документу.
4. Подготовка заявления и документов
Когда на руках есть отчёт оценщика, следует подготовить заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
В зависимости от дальнейшего пути, это будет либо заявление о пересмотре результатов оценки — для досудебного порядка, либо административное исковое заявление — для суда.
На этапе досудебного обращения заявление подаётся по установленной форме в региональное учреждение, проводившее оценку, либо в специальную комиссию (ранее действовавшую при Росреестре). В заявлении указываются ваши данные, сведения об объекте, суть требования — установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо пересмотреть из-за недостоверных сведений.
К заявлению прилагается пакет документов:
5. Рассмотрение заявления и решение
После подачи заявление регистрируется, и в течение 30 календарных дней оно должно быть рассмотрено. Вас обязаны уведомить о дате рассмотрения как минимум за несколько дней, вы имеете право присутствовать и давать пояснения.
Если вы обратились в досудебном порядке — решение примет комиссия (ранее при Росреестре) или прямо ГБУ (в новых реалиях — см. следующий раздел).
В случае положительного решения — кадастровая стоимость будет пересмотрена, новые сведения внесены в ЕГРН, а налоговая инспекция пересчитает ваши налоги (обычно со следующего налогового периода, либо даже с начала года оспариваемой оценки).
Если в пересмотре отказано — вы получите мотивированный отказ (как правило, с отсылкой на недостаточность доказательств или какие-то недостатки отчёта). Отказ открывает дорогу к обращению в суд.
6. Судебное оспаривание
Если досудебная попытка не увенчалась успехом, либо вы решили сразу идти в суд (что допустимо, особенно для физических лиц), нужно подавать иск в суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Как правило, такие споры рассматриваются сейчас в порядке административного судопроизводства (областной, краевой суд и т. п.) рассматривает заявление административного истца к Росреестру и оценочному учреждению. В иске формулируются требования: признать результат определения кадастровой стоимости недействительным и установить кадастровую стоимость равной рыночной на дату… (или иные формулировки, если спор об ошибке). Комплект документов прикладывается аналогичный.
7. Судебное заседание и решение
В суде дело может занять несколько месяцев, иногда до года — особенно если назначается судебная экспертиза. Судья проверяет, всё ли вы соблюли (например, не пропущен ли срок обращения — по общему правилу оспорить можно в течение 5 лет с даты внесения спорных результатов в ЕГРН). Затем оцениваются доказательства: ваш отчёт, возражения ответчиков.
Нередко суд назначает повторную экспертизу — независимого эксперта, аккредитованного при суде, чтобы подтвердить или опровергнуть ваши расчёты.
Если суд приходит к выводу, что рыночная стоимость действительно ниже кадастровой (или что была ошибка в данных), он выносит решение об установлении новой кадастровой стоимости. Это решение является основанием для Росреестра внести изменения в ЕГРН.
8. Пересчёт налогов и возврат переплаты
После вступления судебного решения в силу или получения положительного решения комиссии кадастровая стоимость снижается (либо исправляется ошибка) — с этой даты при расчёте налогов будет применяться новая величина. Налоговая служба сделает перерасчёт.
Если за предыдущие периоды вы переплатили налог (например, платили по завышенной базе), можно вернуть излишне уплаченную сумму за последние 3 года. Для этого подаётся заявление в налоговый орган о возврате переплаты и решение суда или комиссии и расчёт суммы.
Практика показывает, что после снижения кадастровой стоимости компаниям и гражданам удаётся вернуть существенные суммы из бюджета, хотя фактически эти деньги «сэкономлены» за счёт успешного спора.
Следует отметить, что оспаривание кадастровой стоимости — это юридически сложный процесс, требующий грамотного оформления документов и знания нюансов. Тем не менее, как показывает опыт, при правильном подходе это реально осуществить.
Когда на руках есть отчёт оценщика, следует подготовить заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
В зависимости от дальнейшего пути, это будет либо заявление о пересмотре результатов оценки — для досудебного порядка, либо административное исковое заявление — для суда.
На этапе досудебного обращения заявление подаётся по установленной форме в региональное учреждение, проводившее оценку, либо в специальную комиссию (ранее действовавшую при Росреестре). В заявлении указываются ваши данные, сведения об объекте, суть требования — установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо пересмотреть из-за недостоверных сведений.
К заявлению прилагается пакет документов:
- отчет оценщика в электронном виде (а часто и на бумаге);
- выписка ЕГРН об объекте (с информацией о текущей кадастровой стоимости и правах);
- копии правоустанавливающих документов (подтверждающих, что заявление подаёт собственник или иной уполномоченный лицо);
- доверенность, если интересы представляет представитель;
- при оспаривании по основанию недостоверных сведений — документы, подтверждающие ошибку (например, технический паспорт БТИ, кадастровый план с верными данными и т. п.).
5. Рассмотрение заявления и решение
После подачи заявление регистрируется, и в течение 30 календарных дней оно должно быть рассмотрено. Вас обязаны уведомить о дате рассмотрения как минимум за несколько дней, вы имеете право присутствовать и давать пояснения.
Если вы обратились в досудебном порядке — решение примет комиссия (ранее при Росреестре) или прямо ГБУ (в новых реалиях — см. следующий раздел).
В случае положительного решения — кадастровая стоимость будет пересмотрена, новые сведения внесены в ЕГРН, а налоговая инспекция пересчитает ваши налоги (обычно со следующего налогового периода, либо даже с начала года оспариваемой оценки).
Если в пересмотре отказано — вы получите мотивированный отказ (как правило, с отсылкой на недостаточность доказательств или какие-то недостатки отчёта). Отказ открывает дорогу к обращению в суд.
6. Судебное оспаривание
Если досудебная попытка не увенчалась успехом, либо вы решили сразу идти в суд (что допустимо, особенно для физических лиц), нужно подавать иск в суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Как правило, такие споры рассматриваются сейчас в порядке административного судопроизводства (областной, краевой суд и т. п.) рассматривает заявление административного истца к Росреестру и оценочному учреждению. В иске формулируются требования: признать результат определения кадастровой стоимости недействительным и установить кадастровую стоимость равной рыночной на дату… (или иные формулировки, если спор об ошибке). Комплект документов прикладывается аналогичный.
7. Судебное заседание и решение
В суде дело может занять несколько месяцев, иногда до года — особенно если назначается судебная экспертиза. Судья проверяет, всё ли вы соблюли (например, не пропущен ли срок обращения — по общему правилу оспорить можно в течение 5 лет с даты внесения спорных результатов в ЕГРН). Затем оцениваются доказательства: ваш отчёт, возражения ответчиков.
Нередко суд назначает повторную экспертизу — независимого эксперта, аккредитованного при суде, чтобы подтвердить или опровергнуть ваши расчёты.
Если суд приходит к выводу, что рыночная стоимость действительно ниже кадастровой (или что была ошибка в данных), он выносит решение об установлении новой кадастровой стоимости. Это решение является основанием для Росреестра внести изменения в ЕГРН.
8. Пересчёт налогов и возврат переплаты
После вступления судебного решения в силу или получения положительного решения комиссии кадастровая стоимость снижается (либо исправляется ошибка) — с этой даты при расчёте налогов будет применяться новая величина. Налоговая служба сделает перерасчёт.
Если за предыдущие периоды вы переплатили налог (например, платили по завышенной базе), можно вернуть излишне уплаченную сумму за последние 3 года. Для этого подаётся заявление в налоговый орган о возврате переплаты и решение суда или комиссии и расчёт суммы.
Практика показывает, что после снижения кадастровой стоимости компаниям и гражданам удаётся вернуть существенные суммы из бюджета, хотя фактически эти деньги «сэкономлены» за счёт успешного спора.
Следует отметить, что оспаривание кадастровой стоимости — это юридически сложный процесс, требующий грамотного оформления документов и знания нюансов. Тем не менее, как показывает опыт, при правильном подходе это реально осуществить.
Главное
Кадастровая стоимость — цена объекта недвижимости, определённая в рамках государственной кадастровой оценки и внесённая в ЕГРН. Она применяется для расчёта налога на имущество, земельного налога, арендных платежей и выкупной цены. Определяется методами массовой оценки и обновляется периодически (обычно раз в 3−4 года).
Пересмотр целесообразен при:
Для бизнеса это способ оптимизации расходов. В массовой кадастровой оценке применяются математические модели и усреднённые показатели.
Независимая рыночная оценка проводится индивидуально и может использовать сравнительный, доходный или затратный подход. Для пересмотра кадастровой стоимости ключевым доказательством является отчёт независимого оценщика на дату проведения экспертизы.
Основания для оспаривания закреплены законом:
Порядок оспаривания подразумевает следующий алгоритм действий:
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подаётся в уполномоченное ГБУ. Срок рассмотрения — до 30 дней. К заявлению прикладывается отчёт оценщика и правоустанавливающие документы.
При положительном решении новая стоимость устанавливается в размере рыночной. Отказ комиссии можно обжаловать в суде.
Судебное оспаривание кадастровой стоимости осуществляется по правилам административного судопроизводства. Иск подаётся в суд субъекта РФ, ключевое доказательство — отчёт оценщика. Суд может назначить экспертизу. После вступления решения в силу сведения направляются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Новая стоимость применяется для расчёта налогов с 1 января года подачи заявления.
Пересмотр целесообразен при:
- резком росте налогов;
- обнаружении ошибок в данных (площадь, категория земли, назначение здания);
- планировании сделок (дарение, выкуп арендуемого участка);
- выявлении значительного расхождения с рыночной ценой.
Для бизнеса это способ оптимизации расходов. В массовой кадастровой оценке применяются математические модели и усреднённые показатели.
Независимая рыночная оценка проводится индивидуально и может использовать сравнительный, доходный или затратный подход. Для пересмотра кадастровой стоимости ключевым доказательством является отчёт независимого оценщика на дату проведения экспертизы.
Основания для оспаривания закреплены законом:
- недостоверные сведения об объекте, использованные при оценке;
- установление рыночной стоимости на дату проведения ГКО.
Порядок оспаривания подразумевает следующий алгоритм действий:
- получить выписку ЕГРН;
- проверить характеристики объекта;
- заказать отчёт независимого оценщика;
- подать заявление в комиссию/ГБУ;
- при отказе — обратиться в суд;
- решение комиссии или суда является основанием для внесения изменений в егрн и перерасчёта налогов.
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подаётся в уполномоченное ГБУ. Срок рассмотрения — до 30 дней. К заявлению прикладывается отчёт оценщика и правоустанавливающие документы.
При положительном решении новая стоимость устанавливается в размере рыночной. Отказ комиссии можно обжаловать в суде.
Судебное оспаривание кадастровой стоимости осуществляется по правилам административного судопроизводства. Иск подаётся в суд субъекта РФ, ключевое доказательство — отчёт оценщика. Суд может назначить экспертизу. После вступления решения в силу сведения направляются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Новая стоимость применяется для расчёта налогов с 1 января года подачи заявления.
Вопрос-ответ
Оспаривать кадастровую стоимость могут не только собственники, но и арендаторы земельных участков, если арендная плата зависит от неё. Также вправе обратиться органы власти в отношении госимущества.
Формально заявление подаёт правообладатель, но он может выдать доверенность другому лицу. Завышенная кадастровая стоимость нарушает имущественные права, поэтому круг заявителей шире.
Формально заявление подаёт правообладатель, но он может выдать доверенность другому лицу. Завышенная кадастровая стоимость нарушает имущественные права, поэтому круг заявителей шире.
С 2017 года идти в комиссию не обязательно: заявление можно подать напрямую в суд. Комиссия рассматривает быстрее (до 30 дней), без госпошлины, и часто удовлетворяет обоснованные заявления.
Суд требует оплатить госпошлину и может назначить экспертизу, поэтому процесс дольше. Однако при срочных сделках или формальном подходе комиссии целесообразно обращаться сразу в суд.
Суд требует оплатить госпошлину и может назначить экспертизу, поэтому процесс дольше. Однако при срочных сделках или формальном подходе комиссии целесообразно обращаться сразу в суд.
Комиссия рассматривает заявление до 30 дней, и дополнительно учитывается время на подготовку отчёта. Судебное разбирательство занимает 3−6 месяцев, при экспертизе дольше. Новая кадастровая стоимость применяется с 1 января того года, в котором подано заявление. То есть обращение в середине 2025 года уменьшит налог именно за 2025 год и последующие периоды, но не за прошлые годы.
Рассмотрение дела в комиссии — бесплатное. За подачу заявления госпошлина не взимается. Однако расходы всё равно будут: основная статья — оплата услуг независимого оценщика за подготовку отчета о рыночной стоимости. Стоимость такого отчета зависит от региона и типа объекта: для квартиры или небольшого дома это может быть порядка 10−20 тысяч рублей, для крупного коммерческого объекта — 30−50 тысяч и выше.
Также, если вы привлекаете юриста или консультанта, их услуги оплачиваются отдельно (свободные расценки). Государственным органам ничего платить не нужно на стадии комиссии. При выигрыше эти суммы можно взыскать с органа власти, поэтому итоговая экономия обычно значительно выше.
Также, если вы привлекаете юриста или консультанта, их услуги оплачиваются отдельно (свободные расценки). Государственным органам ничего платить не нужно на стадии комиссии. При выигрыше эти суммы можно взыскать с органа власти, поэтому итоговая экономия обычно значительно выше.
