Свяжемся с вами в течение 15 минут
Нажимая кнопку «Пригласить к участию»,
я соглашаюсь
с условиями политики обработки персональных данных
Пригласите нас к участию в тендере или закупке
Что такое комплексное развитие территории и как провести оценку имущества при КРТ
Комплексное развитие территорий (КРТ) — это государственный механизм обновления застроек и инфраструктуры, направленный на преобразование неэффективно используемых участков.
Программа КРТ стала одним из ключевых инструментов градостроительной политики РФ с 2020 года. На практике это означает, что целые кварталы, промышленные зоны и другие участки включаются в план реконструкции: ветхие дома сносятся, строятся современные жилые комплексы, дороги, парки и школы.
Для собственников недвижимости КРТ означает возможное изъятие имущества с компенсацией, поэтому важно понимать, как проводится оценка недвижимости при КРТ и как защитить свои права.
В этой статье мы рассмотрим, что включает в себя комплексное развитие территории, когда требуется оценка имущества, какие существуют виды и методы оценки, каковы этапы оценочного процесса, какие документы нужны и как оценка при КРТ влияет на рынок земли. Также приведем реальные примеры из практики российских компаний, чтобы проиллюстрировать эти процессы.
Программа КРТ стала одним из ключевых инструментов градостроительной политики РФ с 2020 года. На практике это означает, что целые кварталы, промышленные зоны и другие участки включаются в план реконструкции: ветхие дома сносятся, строятся современные жилые комплексы, дороги, парки и школы.
Для собственников недвижимости КРТ означает возможное изъятие имущества с компенсацией, поэтому важно понимать, как проводится оценка недвижимости при КРТ и как защитить свои права.
В этой статье мы рассмотрим, что включает в себя комплексное развитие территории, когда требуется оценка имущества, какие существуют виды и методы оценки, каковы этапы оценочного процесса, какие документы нужны и как оценка при КРТ влияет на рынок земли. Также приведем реальные примеры из практики российских компаний, чтобы проиллюстрировать эти процессы.
Содержание
Что такое КРТ и виды комплексного развития территорий
Комплексное развитие территории (КРТ) — это комплекс мер по модернизации определенной зоны, закрепленный в Градостроительном кодексе РФ (введен Федеральным законом № 494-ФЗ от 30.12.2020).
В рамках КРТ власти создают правовую основу, утверждают проекты планировки, организуют торги и контролируют, чтобы в зоне КРТ появились дороги, школы, детские сады, парки, инженерные сети. А инвесторы берут на себя строительство новых жилых комплексов, офисов, торговых площадей и благоустройство.
То есть за счёт КРТ целая территория полностью меняет облик: вместо ветхих домов и промзон появляются современные кварталы с инфраструктурой.
Например, под программу могут попасть старые жилые кварталы, промзоны, пустующие земельные участки — всё, что требует реконструкции или более эффективного использования.
В рамках КРТ власти создают правовую основу, утверждают проекты планировки, организуют торги и контролируют, чтобы в зоне КРТ появились дороги, школы, детские сады, парки, инженерные сети. А инвесторы берут на себя строительство новых жилых комплексов, офисов, торговых площадей и благоустройство.
То есть за счёт КРТ целая территория полностью меняет облик: вместо ветхих домов и промзон появляются современные кварталы с инфраструктурой.
Например, под программу могут попасть старые жилые кварталы, промзоны, пустующие земельные участки — всё, что требует реконструкции или более эффективного использования.
Цели КРТ включают:
● снос аварийного жилья и строительство современного;
● развитие дорог, коммуникаций;
● создание рабочих мест;
● повышение качества городской среды.
● снос аварийного жилья и строительство современного;
● развитие дорог, коммуникаций;
● создание рабочих мест;
● повышение качества городской среды.
Закон выделяет несколько видов комплексного развития территории:
● КРТ жилой застройки — обновление жилых районов с ветхими многоквартирными домами или домами блокированной застройки. Такая программа близка к московской «реновации» жилищного фонда, когда старые дома расселяются и на их месте возводится новое жильё;
● КРТ нежилой застройки — реорганизация промышленных и коммунально-складских зон, устаревших объектов коммерческой недвижимости. Целые промзоны трансформируются в современные деловые кварталы или жилые районы;
● КРТ незастроенной территории — освоение пустующих земельных участков внутри городов (например, неразвитые площади в границах города). В таких случаях территория изначально свободна от строений, и проект предусматривает строительство «с нуля»;
● КРТ по инициативе правообладателей — сами владельцы земли или недвижимости выступают с предложением комплексного развития своей территории. Это позволяет частным инвесторам и собственникам объединять участки и совместно реализовывать проекты застройки в обмен на определенные условия.
Каждый вид КРТ определяет, какие объекты могут быть включены в проект.
● КРТ жилой застройки — обновление жилых районов с ветхими многоквартирными домами или домами блокированной застройки. Такая программа близка к московской «реновации» жилищного фонда, когда старые дома расселяются и на их месте возводится новое жильё;
● КРТ нежилой застройки — реорганизация промышленных и коммунально-складских зон, устаревших объектов коммерческой недвижимости. Целые промзоны трансформируются в современные деловые кварталы или жилые районы;
● КРТ незастроенной территории — освоение пустующих земельных участков внутри городов (например, неразвитые площади в границах города). В таких случаях территория изначально свободна от строений, и проект предусматривает строительство «с нуля»;
● КРТ по инициативе правообладателей — сами владельцы земли или недвижимости выступают с предложением комплексного развития своей территории. Это позволяет частным инвесторам и собственникам объединять участки и совместно реализовывать проекты застройки в обмен на определенные условия.
Каждый вид КРТ определяет, какие объекты могут быть включены в проект.
Например, комплексное развитие жилых территорий ориентировано на кварталы с аварийными или изношенными жилыми домами, а комплексное развитие сельских территорий направлено на улучшение условий жизни в сельской местности (есть отдельная госпрограмма КРСТ с 2020 года, развивающая инфраструктуру на селе).
Так, в Московской области до 2030 года планируется реализовать КРТ на территории более 3 800 га, включая как городские, так и сельские территории.
Так, в Московской области до 2030 года планируется реализовать КРТ на территории более 3 800 га, включая как городские, так и сельские территории.
Глава 2. Когда нужна оценка имущества при КРТ
Оценка недвижимости при реализации КРТ необходима в нескольких ключевых ситуациях:
1. Для определения компенсации собственникам
Когда принимается решение о комплексном развитии и участок (с находящимся на нём имуществом) подлежит изъятию, правообладателям должна быть выплачена компенсация не ниже рыночной стоимости их имущества. Определить эту сумму может квалифицированный оценщик. Он готовит отчёт о рыночной стоимости земельного участка и объектов на нём.
По закону такой отчет об оценке должен быть актуальным — не старше 60 дней на момент изъятия. Перед заключением соглашения об изъятии недвижимости обязательно должна быть проведена свежая оценка. Без нее изъятие невозможно, ведь именно на основе отчёта определяется размер возмещения.
2. Для контроля со стороны собственника
Собственники недвижимости, чьи участки включены в зону КРТ, часто заинтересованы заказать независимую оценку — эту услугу предлагают специализированные компании («оценка недвижимости при КРТ» — распространенная услуга на рынке).
Оценка, выполненная инвестором или по заказу органов власти, нередко оказывается ниже реальной рыночной стоимости. Город заинтересован снизить выплаты, и первоначально предложенная сумма компенсации может учитывать не все факторы (например, не включить убытки бизнеса). Поэтому владельцы привлекают собственных оценщиков, чтобы получить альтернативный отчёт о рыночной цене своего имущества. Такой независимый отчет служит основанием требовать повышения компенсации или оспаривать заниженную сумму.
3. При возникновении спора и судебном оспаривании
Если собственник не согласен с предложенной выплатой, дело может дойти до суда. В этом случае оценка имущества приобретает решающее значение: суд обычно назначает судебную экспертизу — независимую оценку, результаты которой принимаются за основу решения. Судебный эксперт оценивает объект и зачастую определяет стоимость на 20−50% выше, чем первоначальная оценка органа власти.
Таким образом, оценка нужна и на этапе досудебных переговоров, и как доказательство в суде. Причем оспорить размер возмещения можно только до подписания соглашения об изъятии, поэтому заказывать независимую оценку КРТ имеет смысл сразу после получения предложения от инвестора.
4. Для инициаторов и инвесторов
Оценка необходима не только собственникам, но и самим инвесторам или девелоперам. Если КРТ реализуется по инициативе инвестора, ему нужно оценить инвестиционную привлекательность проекта: стоимость выкупа всех участков, расходы на строительство и ожидаемую прибыль.
В рамках подготовки к торгам на право реализации КРТ инвестор анализирует рыночную стоимость земли в зоне проекта. Более того, победитель торгов после заключения договора о КРТ обязан подготовить отчёт об оценке и перечень правообладателей — фактически просчитать затраты на выкуп имущества. Поэтому оценка комплексного развития территорий нужна и на стороне девелопера, чтобы спланировать бюджет проекта и сделать экономически обоснованное предложение.
1. Для определения компенсации собственникам
Когда принимается решение о комплексном развитии и участок (с находящимся на нём имуществом) подлежит изъятию, правообладателям должна быть выплачена компенсация не ниже рыночной стоимости их имущества. Определить эту сумму может квалифицированный оценщик. Он готовит отчёт о рыночной стоимости земельного участка и объектов на нём.
По закону такой отчет об оценке должен быть актуальным — не старше 60 дней на момент изъятия. Перед заключением соглашения об изъятии недвижимости обязательно должна быть проведена свежая оценка. Без нее изъятие невозможно, ведь именно на основе отчёта определяется размер возмещения.
2. Для контроля со стороны собственника
Собственники недвижимости, чьи участки включены в зону КРТ, часто заинтересованы заказать независимую оценку — эту услугу предлагают специализированные компании («оценка недвижимости при КРТ» — распространенная услуга на рынке).
Оценка, выполненная инвестором или по заказу органов власти, нередко оказывается ниже реальной рыночной стоимости. Город заинтересован снизить выплаты, и первоначально предложенная сумма компенсации может учитывать не все факторы (например, не включить убытки бизнеса). Поэтому владельцы привлекают собственных оценщиков, чтобы получить альтернативный отчёт о рыночной цене своего имущества. Такой независимый отчет служит основанием требовать повышения компенсации или оспаривать заниженную сумму.
3. При возникновении спора и судебном оспаривании
Если собственник не согласен с предложенной выплатой, дело может дойти до суда. В этом случае оценка имущества приобретает решающее значение: суд обычно назначает судебную экспертизу — независимую оценку, результаты которой принимаются за основу решения. Судебный эксперт оценивает объект и зачастую определяет стоимость на 20−50% выше, чем первоначальная оценка органа власти.
Таким образом, оценка нужна и на этапе досудебных переговоров, и как доказательство в суде. Причем оспорить размер возмещения можно только до подписания соглашения об изъятии, поэтому заказывать независимую оценку КРТ имеет смысл сразу после получения предложения от инвестора.
4. Для инициаторов и инвесторов
Оценка необходима не только собственникам, но и самим инвесторам или девелоперам. Если КРТ реализуется по инициативе инвестора, ему нужно оценить инвестиционную привлекательность проекта: стоимость выкупа всех участков, расходы на строительство и ожидаемую прибыль.
В рамках подготовки к торгам на право реализации КРТ инвестор анализирует рыночную стоимость земли в зоне проекта. Более того, победитель торгов после заключения договора о КРТ обязан подготовить отчёт об оценке и перечень правообладателей — фактически просчитать затраты на выкуп имущества. Поэтому оценка комплексного развития территорий нужна и на стороне девелопера, чтобы спланировать бюджет проекта и сделать экономически обоснованное предложение.
Таким образом, оценка КРТ нужна, когда дело касается денежных трат и прав собственности: от определения официальной компенсации до проверки этой компенсации независимым путем. Грамотная оценка — залог гарантии собственника не остаться в убытке и получить оптимальную сумму за свою недвижимость.
Виды оценки при КРТ
В контексте комплексного развития территории можно выделить несколько видов оценочных процедур, которые проводятся с разными целями:
● Официальная (инициативная) оценка инвестора или органов власти
Оценка, которую проводят по заказу уполномоченного органа или инвестора для расчета суммы выкупа. Ее результаты представляются собственнику в виде отчета об оценке, приложенного к проекту соглашения об изъятии.
Официальный оценщик обязан действовать по федеральному стандарту оценки 135-ФЗ и учитывать особенности, прописанные в земельном законодательстве. Например, оценщик должен верно определить, на какую дату оценивать (как правило, на день до принятия решения об изъятии) и какой вид разрешенного использования (ВРИ) земли принять для расчета. От этих параметров напрямую зависит итоговая сумма. Официальная оценка должна отразить реальную рыночную стоимость объекта с учетом всех прав и ограничений.
● Независимая оценка недвижимого имущества по заказу собственника
Этот вид оценки проводится по инициативе владельца недвижимости, который не согласен с изначальным размером компенсации.
Особенность независимой экспертизы заключается в том, что она часто показывает большую сумму: по практике, на 30−50% выше, чем оценка, оплаченная городом. Независимый оценщик действует в интересах собственника, поэтому тщательно учитывает все ценностные характеристики имущества и возможные убытки от изъятия.
Результат — альтернативный отчёт, с которым собственник может пойти на переговоры или в суд. Квалифицированная независимая оценка — ключевой инструмент защиты прав, поскольку суд рассматривает все представленные отчеты и часто назначает свою экспертизу, опираясь в том числе на доводы независимых оценщиков.
● Судебная оценочная экспертиза
Если спор дошел до суда, назначается экспертиза стоимости изымаемого имущества. Этот вид оценки выполняется судебным экспертом, которого утверждает суд, и оплачивается, как правило, спорящими сторонами. Судебная экспертиза наиболее весома: суд доверяет ей при вынесении решения. Как отмечалось ранее, судебная оценка нередко выше исходной, поскольку эксперт учитывает рыночные реалии и представленные доказательства убытков.
Например, в судебном порядке могут быть включены дополнительные компенсации за упущенную выгоду, которые не учёл инвестор.
● Оценка убытков и издержек
Отдельно стоит выделить оценку сопутствующих потерь правообладателя. Механизм КРТ предполагает, что помимо стоимости самого имущества должны возмещаться убытки, причиненные изъятием. В данную категорию входят: расходы на переезд, на поиск и покупку нового аналогичного объекта, недополученный доход бизнеса, неисполненные контракты и т. д. Оценка этих убытков — сложная задача, требующая анализа договоров, бухгалтерских данных, планов развития бизнеса.
Нередко собственнику приходится доказывать убытки документально (предоставлять договоры аренды, финансовые отчеты) и прибегать к помощи оценщиков для расчета упущенной выгоды.
В отчете об оценке, особенно для коммерческой недвижимости, отдельным блоком рассчитывается величина убытков, чтобы собственник мог требовать ее компенсации. Если этого не сделать, то предложенная сумма покроет лишь часть реальных потерь — например, стоимость здания, но не расходы на перенос оборудования или простой производства.
● Оценка застроенных земельных участков под КРТ
Особое внимание уделяется экспертизе объектов, где есть здания или сооружения на земле. Особенность оценки застроенных земельных участков при КРТ в том, что оценщик должен учесть как стоимость земли, так и стоимость расположенных объектов капитального строительства, даже если они под снос.
Зачастую строение физически изношено и имеет небольшую остаточную стоимость, однако земельный участок под ним обладает высокой ценностью из-за местоположения и потенциала застройки. Оценщик рассматривает недвижимость как единый имущественный комплекс. При этом он анализирует наилучшее и наиболее эффективное использование (НЭИ) участка. Если по градостроительным нормативам на данной земле можно возвести, к примеру, многоэтажный дом, то и рыночная стоимость будет рассчитываться, исходя из этого потенциала.
● Официальная (инициативная) оценка инвестора или органов власти
Оценка, которую проводят по заказу уполномоченного органа или инвестора для расчета суммы выкупа. Ее результаты представляются собственнику в виде отчета об оценке, приложенного к проекту соглашения об изъятии.
Официальный оценщик обязан действовать по федеральному стандарту оценки 135-ФЗ и учитывать особенности, прописанные в земельном законодательстве. Например, оценщик должен верно определить, на какую дату оценивать (как правило, на день до принятия решения об изъятии) и какой вид разрешенного использования (ВРИ) земли принять для расчета. От этих параметров напрямую зависит итоговая сумма. Официальная оценка должна отразить реальную рыночную стоимость объекта с учетом всех прав и ограничений.
● Независимая оценка недвижимого имущества по заказу собственника
Этот вид оценки проводится по инициативе владельца недвижимости, который не согласен с изначальным размером компенсации.
Особенность независимой экспертизы заключается в том, что она часто показывает большую сумму: по практике, на 30−50% выше, чем оценка, оплаченная городом. Независимый оценщик действует в интересах собственника, поэтому тщательно учитывает все ценностные характеристики имущества и возможные убытки от изъятия.
Результат — альтернативный отчёт, с которым собственник может пойти на переговоры или в суд. Квалифицированная независимая оценка — ключевой инструмент защиты прав, поскольку суд рассматривает все представленные отчеты и часто назначает свою экспертизу, опираясь в том числе на доводы независимых оценщиков.
● Судебная оценочная экспертиза
Если спор дошел до суда, назначается экспертиза стоимости изымаемого имущества. Этот вид оценки выполняется судебным экспертом, которого утверждает суд, и оплачивается, как правило, спорящими сторонами. Судебная экспертиза наиболее весома: суд доверяет ей при вынесении решения. Как отмечалось ранее, судебная оценка нередко выше исходной, поскольку эксперт учитывает рыночные реалии и представленные доказательства убытков.
Например, в судебном порядке могут быть включены дополнительные компенсации за упущенную выгоду, которые не учёл инвестор.
● Оценка убытков и издержек
Отдельно стоит выделить оценку сопутствующих потерь правообладателя. Механизм КРТ предполагает, что помимо стоимости самого имущества должны возмещаться убытки, причиненные изъятием. В данную категорию входят: расходы на переезд, на поиск и покупку нового аналогичного объекта, недополученный доход бизнеса, неисполненные контракты и т. д. Оценка этих убытков — сложная задача, требующая анализа договоров, бухгалтерских данных, планов развития бизнеса.
Нередко собственнику приходится доказывать убытки документально (предоставлять договоры аренды, финансовые отчеты) и прибегать к помощи оценщиков для расчета упущенной выгоды.
В отчете об оценке, особенно для коммерческой недвижимости, отдельным блоком рассчитывается величина убытков, чтобы собственник мог требовать ее компенсации. Если этого не сделать, то предложенная сумма покроет лишь часть реальных потерь — например, стоимость здания, но не расходы на перенос оборудования или простой производства.
● Оценка застроенных земельных участков под КРТ
Особое внимание уделяется экспертизе объектов, где есть здания или сооружения на земле. Особенность оценки застроенных земельных участков при КРТ в том, что оценщик должен учесть как стоимость земли, так и стоимость расположенных объектов капитального строительства, даже если они под снос.
Зачастую строение физически изношено и имеет небольшую остаточную стоимость, однако земельный участок под ним обладает высокой ценностью из-за местоположения и потенциала застройки. Оценщик рассматривает недвижимость как единый имущественный комплекс. При этом он анализирует наилучшее и наиболее эффективное использование (НЭИ) участка. Если по градостроительным нормативам на данной земле можно возвести, к примеру, многоэтажный дом, то и рыночная стоимость будет рассчитываться, исходя из этого потенциала.
Однако закон оговаривает важный момент: если перед изъятием власти изменили вид разрешенного использования (ВРИ) участка под свои планы, то для расчета компенсации должен браться старый ВРИ, действовавший до изменения. Такие меры применяются, чтобы права собственника не ухудшились искусственно.
Таким образом, оценка застроенного участка сводится к независимой экспертизе земли с учетом ее изначальных правовых характеристик и оценке строений с учетом износа.
Практика показывает, что подобная оценка зачастую становится предметом споров: собственник может настаивать, что стоимость его участка была бы выше, если бы он сам реализовал строительный потенциал, в то время как инвестор оценивает реальную картину. Компромисс нередко достигается через суд, где учитываются все особенности оценки застроенных участков под КРТ на основании заключений экспертов.
Таким образом, оценка застроенного участка сводится к независимой экспертизе земли с учетом ее изначальных правовых характеристик и оценке строений с учетом износа.
Практика показывает, что подобная оценка зачастую становится предметом споров: собственник может настаивать, что стоимость его участка была бы выше, если бы он сам реализовал строительный потенциал, в то время как инвестор оценивает реальную картину. Компромисс нередко достигается через суд, где учитываются все особенности оценки застроенных участков под КРТ на основании заключений экспертов.
Глава 3. Методы оценки имущества в рамках КРТ
Оценка недвижимости при КРТ опирается на общепринятые подходы оценочной деятельности, адаптированные к специфике изымаемых объектов.
Профессиональные оценщики используют 3 базовых метода (подхода), чтобы определить рыночную стоимость:
Профессиональные оценщики используют 3 базовых метода (подхода), чтобы определить рыночную стоимость:
В случае КРТ затратный подход часто показывает невысокую стоимость старых построек (потому что износ большой).
Например, ветхий дом на 5 квартир может иметь почти нулевую восстановительную стоимость — его ремонт нецелесообразен. Однако земля под ним может стоить дорого и тянет оценку вверх.
Затратный метод полезен, когда объект специфический и нет рынка аналогов или объект новый. Но для целей компенсации при изъятии его используют скорее как вспомогательный: собственники обычно настаивают на рыночной ценности, а не на "остаточном" принципе.
Тем не менее, если оценивается объект инфраструктуры (не приносящий доход напрямую), затратный подход незаменим.
В реальных отчетах об оценке при КРТ оценщики применяют несколько подходов одновременно.
Например, для оценки промышленного здания: применяют сравнительный подход (ищут продажу похожих заводских помещений) и доходный (оценивают аренду или прибыль от производства), затем сопоставляют результаты. Обычно итоговая стоимость берется по наиболее обоснованному методу. Такой комплексный подход обеспечивает наиболее справедливую оценку.
Помимо этих классических методов, в рамках КРТ может потребоваться оценка нематериальных потерь — например, бизнес-репутации, если изъятие прервало долгосрочные контракты. В этом случае рассчитывают упущенную выгоду, исходя из финансовой модели бизнеса и включают расчеты в общий отчет.
Например, ветхий дом на 5 квартир может иметь почти нулевую восстановительную стоимость — его ремонт нецелесообразен. Однако земля под ним может стоить дорого и тянет оценку вверх.
Затратный метод полезен, когда объект специфический и нет рынка аналогов или объект новый. Но для целей компенсации при изъятии его используют скорее как вспомогательный: собственники обычно настаивают на рыночной ценности, а не на "остаточном" принципе.
Тем не менее, если оценивается объект инфраструктуры (не приносящий доход напрямую), затратный подход незаменим.
В реальных отчетах об оценке при КРТ оценщики применяют несколько подходов одновременно.
Например, для оценки промышленного здания: применяют сравнительный подход (ищут продажу похожих заводских помещений) и доходный (оценивают аренду или прибыль от производства), затем сопоставляют результаты. Обычно итоговая стоимость берется по наиболее обоснованному методу. Такой комплексный подход обеспечивает наиболее справедливую оценку.
Помимо этих классических методов, в рамках КРТ может потребоваться оценка нематериальных потерь — например, бизнес-репутации, если изъятие прервало долгосрочные контракты. В этом случае рассчитывают упущенную выгоду, исходя из финансовой модели бизнеса и включают расчеты в общий отчет.
Скидка до 10% на первый
отчет об оценке
Сразу зафиксируем цену и сроки
Оправим песональное КП
Нажимая кнопку «Заказать оценку», я соглашаюсь с условиями политики обработки персональных данных
Дадим предрасчет за 0₽
Поддержка 24/7
Вывод: применяя сравнительный, доходный и затратный подходы, оценщик формирует объективную картину стоимости имущества. Методы дополняют друг друга: рыночный — привязывает к ценам сделок, доходный — к экономической полезности, затратный — к стоимости создания.
В условиях КРТ важно, чтобы методология оценки была прозрачной и учитывала все особенности изымаемого имущества, иначе результаты легко оспорить. Поэтому часто финальный отчет проходит проверку СРО (саморегулируемой организацией оценщиков) — экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям закона. Это дополнительная гарантия качества расчётов.
В условиях КРТ важно, чтобы методология оценки была прозрачной и учитывала все особенности изымаемого имущества, иначе результаты легко оспорить. Поэтому часто финальный отчет проходит проверку СРО (саморегулируемой организацией оценщиков) — экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям закона. Это дополнительная гарантия качества расчётов.
Этапы проведения оценки при КРТ
Процесс оценки недвижимости для целей КРТ включает ряд последовательных шагов. Рассмотрим основные этапы оценки КРТ на примере типичного случая:
Оценщик запрашивает пакет документов на объект. Если оценивается бизнес-имущество — также учитываются финансовые показатели (доходы, расходы), копии договоров аренды, сведения о затратах владельца.
2. Осмотр объекта и анализ территории
Оценочная группа выезжает на место, чтобы провести осмотр недвижимости. Оценщик фотографирует здание и участок, фиксирует состояние конструкций, наличие коммуникаций, окружение (соседние объекты, инфраструктура).
Параллельно изучаются градостроительные параметры: в каком зоне ПЗЗ находится участок, какие виды застройки допускаются, есть ли утвержденный проект планировки.
В случае КРТ это критично — возможно, уже подготовлен проект реновации квартала. Оценщик анализирует, какое влияние проект КРТ окажет на объект: например, станет ли район престижнее или, наоборот, у собственника мало шансов что-то сделать самостоятельно.
На этапе анализа территории определяется и текущая ситуация на рынке: оценивающая компания изучает, сколько стоят похожие объекты поблизости, есть ли спрос. Также собирается информация о кадастровой стоимости — она не равна рыночной, но дает ориентир и используется для сопоставления (нередко рыночная цена существенно выше кадастровой, что уже аргумент в пользу увеличения компенсации).
3. Выбор подходов и расчеты
После сбора данных оценщик формирует оценочную модель. Он выбирает, какие подходы уместно применить (как мы рассмотрели ранее).
Как правило, выполняется несколько расчетов параллельно: сравнительный — на основе реальных сделок, доходный — на основе потоков доходов, затратный — исходя из стоимости воспроизводства.
Далее все эти цифры сводятся воедино. Оценщик обосновывает, почему берет ту или иную величину за основу. Возможно, один из подходов покажет явно заниженную стоимость — тогда ему придаётся меньшее значение. Важный этап — проверка чувствительности расчётов: специалисты проверяют корректность данных. В случае КРТ датой оценки считается день до распоряжения об изъятии, что оценщик обязан учесть.
Если отчет готовится по заказу собственника, оценочная компания может дополнительно заказать рецензию в СРО для уверенности, что отчет выдержит юридическую проверку.
4. Составление отчета об оценке
Все расчеты и выводы оформляются в виде отчета об оценке — официального документа, имеющего юридическую силу.
Отчет включает:
● описание объекта (адрес, характеристики);
● анализ рынка;
● примененные подходы;
● итоговое значение рыночной стоимости;
● расчёт убытков (если применимо);
● приложения — копии документов, фотографии, таблицы расчётов.
В случае оценки для КРТ в отчете отдельно оговариваются особые допущения: например, объект будет изъят для госнужд; оценка проводится на определенную дату без учета влияния планируемых улучшений (если так оговорено законом).
Отчёт подписывается оценщиком, имеющим квалификационный аттестат, и содержит сведения о членстве в СРО. Согласно закону об оценочной деятельности, такой отчет — обязательное основание для выплаты возмещения.
Если отчет делается по заказу собственника, его копия затем направляется в орган власти вместе с предложением изменить сумму выплаты. У собственника есть 30 дней на выражение согласия или несогласия с предложенной суммой.
5. Использование результатов оценки
Завершающая фаза — применение отчета по назначению. Если это официальная оценка инвестора, ее результаты идут в проект соглашения об изъятии. Собственник получает документ с расчетом. Далее возможны 2 пути развития стобытий: либо собственник соглашается и подписывает соглашение (тогда выплачивается сумма, объект отчуждается), либо не согласен и инициирует переговоры/суд.
В последнем случае начинается процедура оспаривания: собственник направляет возражения и свой оценочный отчет властям.
Если компромисс не найден, дело идет в суд, где назначается экспертиза. Отчет независимого оценщика станет одним из доказательств в судебном процессе. После суда собственник получает повышенную компенсацию по решению суда, либо, если суд не удовлетворил полностью требования, может подать апелляцию.
В любом случае, этапы оценки при КРТ не заканчиваются на выдаче отчета — результаты оценки влияют на дальнейшие шаги вплоть до фактического расчета со собственником.
- Подготовка и сбор информации
Оценщик запрашивает пакет документов на объект. Если оценивается бизнес-имущество — также учитываются финансовые показатели (доходы, расходы), копии договоров аренды, сведения о затратах владельца.
2. Осмотр объекта и анализ территории
Оценочная группа выезжает на место, чтобы провести осмотр недвижимости. Оценщик фотографирует здание и участок, фиксирует состояние конструкций, наличие коммуникаций, окружение (соседние объекты, инфраструктура).
Параллельно изучаются градостроительные параметры: в каком зоне ПЗЗ находится участок, какие виды застройки допускаются, есть ли утвержденный проект планировки.
В случае КРТ это критично — возможно, уже подготовлен проект реновации квартала. Оценщик анализирует, какое влияние проект КРТ окажет на объект: например, станет ли район престижнее или, наоборот, у собственника мало шансов что-то сделать самостоятельно.
На этапе анализа территории определяется и текущая ситуация на рынке: оценивающая компания изучает, сколько стоят похожие объекты поблизости, есть ли спрос. Также собирается информация о кадастровой стоимости — она не равна рыночной, но дает ориентир и используется для сопоставления (нередко рыночная цена существенно выше кадастровой, что уже аргумент в пользу увеличения компенсации).
3. Выбор подходов и расчеты
После сбора данных оценщик формирует оценочную модель. Он выбирает, какие подходы уместно применить (как мы рассмотрели ранее).
Как правило, выполняется несколько расчетов параллельно: сравнительный — на основе реальных сделок, доходный — на основе потоков доходов, затратный — исходя из стоимости воспроизводства.
Далее все эти цифры сводятся воедино. Оценщик обосновывает, почему берет ту или иную величину за основу. Возможно, один из подходов покажет явно заниженную стоимость — тогда ему придаётся меньшее значение. Важный этап — проверка чувствительности расчётов: специалисты проверяют корректность данных. В случае КРТ датой оценки считается день до распоряжения об изъятии, что оценщик обязан учесть.
Если отчет готовится по заказу собственника, оценочная компания может дополнительно заказать рецензию в СРО для уверенности, что отчет выдержит юридическую проверку.
4. Составление отчета об оценке
Все расчеты и выводы оформляются в виде отчета об оценке — официального документа, имеющего юридическую силу.
Отчет включает:
● описание объекта (адрес, характеристики);
● анализ рынка;
● примененные подходы;
● итоговое значение рыночной стоимости;
● расчёт убытков (если применимо);
● приложения — копии документов, фотографии, таблицы расчётов.
В случае оценки для КРТ в отчете отдельно оговариваются особые допущения: например, объект будет изъят для госнужд; оценка проводится на определенную дату без учета влияния планируемых улучшений (если так оговорено законом).
Отчёт подписывается оценщиком, имеющим квалификационный аттестат, и содержит сведения о членстве в СРО. Согласно закону об оценочной деятельности, такой отчет — обязательное основание для выплаты возмещения.
Если отчет делается по заказу собственника, его копия затем направляется в орган власти вместе с предложением изменить сумму выплаты. У собственника есть 30 дней на выражение согласия или несогласия с предложенной суммой.
5. Использование результатов оценки
Завершающая фаза — применение отчета по назначению. Если это официальная оценка инвестора, ее результаты идут в проект соглашения об изъятии. Собственник получает документ с расчетом. Далее возможны 2 пути развития стобытий: либо собственник соглашается и подписывает соглашение (тогда выплачивается сумма, объект отчуждается), либо не согласен и инициирует переговоры/суд.
В последнем случае начинается процедура оспаривания: собственник направляет возражения и свой оценочный отчет властям.
Если компромисс не найден, дело идет в суд, где назначается экспертиза. Отчет независимого оценщика станет одним из доказательств в судебном процессе. После суда собственник получает повышенную компенсацию по решению суда, либо, если суд не удовлетворил полностью требования, может подать апелляцию.
В любом случае, этапы оценки при КРТ не заканчиваются на выдаче отчета — результаты оценки влияют на дальнейшие шаги вплоть до фактического расчета со собственником.
Пример: В Воронежской области крупнейший региональный застройщик ООО СЗ «Г К Развитие 2» подал иск в Арбитражный суд Воронежской области с требованием признать недействительными итоги торгов на право комплексного развития территории площадью 3,4 га в городе Бутурлиновка и аннулировать договор с победителем — структурой BM Group.
Победитель обязался вложить в застройку участка 2,1 млрд руб., однако заявка «Развития 2» была отклонена из-за несоответствия параметров — компания предложила 49 тыс. м² жилья при требуемых 30 тыс. м².
По данным «РИА Недвижимость», девелопер уже обращался в УФАС, где были выявлены нарушения порядка оценки конкурсных предложений, но официальные итоги торгов пока не отменены.
Победитель обязался вложить в застройку участка 2,1 млрд руб., однако заявка «Развития 2» была отклонена из-за несоответствия параметров — компания предложила 49 тыс. м² жилья при требуемых 30 тыс. м².
По данным «РИА Недвижимость», девелопер уже обращался в УФАС, где были выявлены нарушения порядка оценки конкурсных предложений, но официальные итоги торгов пока не отменены.
Этот кейс показателен: вопросы оценки при КРТ касаются не только рыночной стоимости изымаемого имущества, но и справедливости оценки заявок участников. Именно от прозрачности таких процедур зависит доверие бизнеса к механизмам комплексного развития территорий.
Документы для оценки недвижимости при КРТ
Для оценки недвижимости при комплексном развитии территории понадобятся:
Для самого процесса оценки обычно составляется заявка/договор с оценочной компанией, где перечислены предоставленные документы. Оценщики нередко дают чек-лист для клиента.
В контексте КРТ также важно приложить копию постановления о включении территории в программу КРТ (или решения о изъятии). Этот документ показывает правовое основание и сроки.
- Выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности, площадь, кадастровую стоимость, вид использования и обременения;
- Договор купли-продажи или свидетельство о собственности — если есть, прикладываются дополнительно;
- Технический паспорт БТИ, планы и экспликации — показывают состояние зданий, материал стен, износ, инженерные сети;
- Акты обследования или заключение об аварийности, если объект ветхий;
- Кадастровый план участка с границами и характеристиками земли;
- Градостроительный план (ГПЗУ) и выписка из ПЗЗ — раскрывают, что можно строить на участке и какие есть ограничения;
- Финансовые документы (для коммерческих объектов) — договоры аренды, отчёты о доходах, контракты, которые придётся расторгнуть;
- Документы о вложениях — счета за подключение коммуникаций, благоустройство, охрану, переезд оборудования и т. д;
- Фото и видео объекта — помогают подтвердить состояние и особенности недвижимости;
- Постановление о включении территории в КРТ или решении об изъятии — указывает правовое основание и дату, с которой ведётся оценка.
Для самого процесса оценки обычно составляется заявка/договор с оценочной компанией, где перечислены предоставленные документы. Оценщики нередко дают чек-лист для клиента.
В контексте КРТ также важно приложить копию постановления о включении территории в программу КРТ (или решения о изъятии). Этот документ показывает правовое основание и сроки.
Качественная оценка при КРТ требует полного документального досье на недвижимость. Это не только ускорит работу оценщика, но и повысит вероятность получить корректный отчёт, который устоит перед любыми проверками. Ведь в суде или при проверке отчета СРО любое отсутствие данных может трактоваться против собственника.
Инвестиции времени в сбор документов напрямую конвертируются в точность и убедительность итоговой оценки.
Инвестиции времени в сбор документов напрямую конвертируются в точность и убедительность итоговой оценки.
Глава 4. Влияние оценки при КРТ на рынок земли
Комплексное развитие территорий — это не только про отдельные проекты, но и про общие тенденции на рынке недвижимости и земли. Массовая реализация КРТ уже сказывается на рынке следующим образом:
1. Рост стоимости земли в зонах КРТ
Парадоксально, но факт: объявления о планах реконструкции зачастую повышают ценность окружающих участков. Земельные участки, попадающие в границы КРТ или прилегающие к ним, демонстрируют устойчивый рост стоимости благодаря ожидаемой новой инфраструктуре.
Например, если известно, что на месте старых складов построят жилой квартал с парком, то соседние земли автоматически становятся более привлекательными (там можно открыть бизнес для новых жителей и т. п.). Инвесторы стараются приобрести участки рядом с проектами КРТ, предвкушая повышение их ценности.
Таким образом, оценщики фиксируют увеличение рыночной стоимости земли в перспективных локациях.
С другой стороны, непосредственно изымаемые участки продаются редко, поэтому рынок таких участков специфический. Тем не менее, косвенно КРТ задает ориентиры цен: результаты компенсационных оценок становятся известны участникам рынка и формируют представление о справедливой цене земли в данной зоне.
2. Ускорение оборота и появление новых предложений
Механизм КРТ позволяет вовлекать в оборот заброшенные или неэффективно используемые земли гораздо быстрее. Через изъятие и компенсацию промышленные территории «высвобождаются» для рынка. Это приводит к увеличению предложения недвижимости.
Например, за счет КРТ активно растет ввод нового жилья. По данным Минстроя, только в 2021—2023 годах в рамках КРТ введено 1,4 млн кв. м недвижимости (86% - жильё). Новые кварталы создают и новый рынок для коммерческой недвижимости — торговых площадей, офисов. Для покупателей жилья КРТ — это дополнительные тысячи новых квартир на рынке, что в перспективе может сдерживать чрезмерный рост цен (предложение растет). Для арендаторов коммерческих площадей — появляются современные помещения вместо старых заводских цехов.
Таким образом, рынок земли и недвижимости получает приток объектов, оценка которых уже учитывает новую реальность (например, стоимость жилья в новом квартале задает уровень цен для района).
3. Повышение роли оценки и экспертиз
Резкий рост числа проектов КРТ означает, что спрос на услуги оценщиков и юристов в сфере земельных отношений существенно вырос. Практически каждый значимый проект сопровождается несколькими оценками: со стороны города, со стороны собственников, судебной.
Для участников рынка земли (девелоперов, инвесторов) становится нормой заказывать предварительную оценку участков до участия в торгах по КРТ, чтобы просчитать риски. Появляется новая специализация — оценка градостроительного потенциала земель.
Роль прозрачной оценки возрастает: без нее ни собственник, ни инвестор не готовы принимать решения. Это, с одной стороны, делает рынок более цивилизованным (цены обосновываются экспертно, а не с потолка), с другой — усиливает конкуренцию среди оценочных компаний за право проводить такие работы.
4. Новые ценовые ориентиры и кейсы для судебной практики
Каждый спор по КРТ, где в итоге суд устанавливает цену, фактически создает прецедент.
Судебная практика по оспариванию оценки имущества при КРТ постоянно пополняется примерами, и другие собственники на них ссылаются. Всё это влияет на ожидания рынка: собственники начали активнее отстаивать права, зная, что есть шансы выиграть больше. Инвесторы, в свою очередь, закладывают резерв в бюджете, понимая, что придется платить по справедливой стоимости или тратить время на суды.
Таким образом, оценка при КРТ влияет на ценообразование: она устанавливает баланс интересов между частным собственником и публичными целями. И этот баланс постепенно отражается на общем рынке — формируется представление, сколько должна стоить городская земля в случае ее принудительного выкупа.
5. Риски и доверие на рынке
Нельзя не упомянуть и эффект КРТ на инвестклимат. С одной стороны, программы КРТ делают города привлекательнее, бизнес получает новые площадки для проектов — всё это позитив.
С другой стороны, частные инвесторы и владельцы активов стали внимательнее относиться к рискам изъятия. Появился даже термин «КРТ-риски» при покупке недвижимости: проверяют, не находится ли объект в потенциальной зоне КРТ или реновации. Если находится, цена сделки может снижаться, ведь покупатель закладывает, что через пару лет придётся судиться за компенсацию.
В этом плане оценка недвижимости — как инструмент прозрачности — помогает снизить накал. Когда правила игры понятны (рыночная цена будет возмещена с учетом убытков, и это подтверждается практикой), доверие участников рынка выше. Поэтому государству важно следить, чтобы оценка при КРТ проводилась корректно и независимость оценщиков соблюдалась.
Чем больше примеров справедливых компенсаций (в том числе через суд), тем меньше опасений у собственников, и тем охотнее они идут на сотрудничество в рамках КРТ. В идеале рынок придет к ситуации, когда собственник видит в КРТ не только угрозу потери имущества, но и шанс выгодно продать по рыночной цене с бонусами (освободившись от ветхого фонда, например). Для этого и нужна объективная оценка.
1. Рост стоимости земли в зонах КРТ
Парадоксально, но факт: объявления о планах реконструкции зачастую повышают ценность окружающих участков. Земельные участки, попадающие в границы КРТ или прилегающие к ним, демонстрируют устойчивый рост стоимости благодаря ожидаемой новой инфраструктуре.
Например, если известно, что на месте старых складов построят жилой квартал с парком, то соседние земли автоматически становятся более привлекательными (там можно открыть бизнес для новых жителей и т. п.). Инвесторы стараются приобрести участки рядом с проектами КРТ, предвкушая повышение их ценности.
Таким образом, оценщики фиксируют увеличение рыночной стоимости земли в перспективных локациях.
С другой стороны, непосредственно изымаемые участки продаются редко, поэтому рынок таких участков специфический. Тем не менее, косвенно КРТ задает ориентиры цен: результаты компенсационных оценок становятся известны участникам рынка и формируют представление о справедливой цене земли в данной зоне.
2. Ускорение оборота и появление новых предложений
Механизм КРТ позволяет вовлекать в оборот заброшенные или неэффективно используемые земли гораздо быстрее. Через изъятие и компенсацию промышленные территории «высвобождаются» для рынка. Это приводит к увеличению предложения недвижимости.
Например, за счет КРТ активно растет ввод нового жилья. По данным Минстроя, только в 2021—2023 годах в рамках КРТ введено 1,4 млн кв. м недвижимости (86% - жильё). Новые кварталы создают и новый рынок для коммерческой недвижимости — торговых площадей, офисов. Для покупателей жилья КРТ — это дополнительные тысячи новых квартир на рынке, что в перспективе может сдерживать чрезмерный рост цен (предложение растет). Для арендаторов коммерческих площадей — появляются современные помещения вместо старых заводских цехов.
Таким образом, рынок земли и недвижимости получает приток объектов, оценка которых уже учитывает новую реальность (например, стоимость жилья в новом квартале задает уровень цен для района).
3. Повышение роли оценки и экспертиз
Резкий рост числа проектов КРТ означает, что спрос на услуги оценщиков и юристов в сфере земельных отношений существенно вырос. Практически каждый значимый проект сопровождается несколькими оценками: со стороны города, со стороны собственников, судебной.
Для участников рынка земли (девелоперов, инвесторов) становится нормой заказывать предварительную оценку участков до участия в торгах по КРТ, чтобы просчитать риски. Появляется новая специализация — оценка градостроительного потенциала земель.
Роль прозрачной оценки возрастает: без нее ни собственник, ни инвестор не готовы принимать решения. Это, с одной стороны, делает рынок более цивилизованным (цены обосновываются экспертно, а не с потолка), с другой — усиливает конкуренцию среди оценочных компаний за право проводить такие работы.
4. Новые ценовые ориентиры и кейсы для судебной практики
Каждый спор по КРТ, где в итоге суд устанавливает цену, фактически создает прецедент.
Судебная практика по оспариванию оценки имущества при КРТ постоянно пополняется примерами, и другие собственники на них ссылаются. Всё это влияет на ожидания рынка: собственники начали активнее отстаивать права, зная, что есть шансы выиграть больше. Инвесторы, в свою очередь, закладывают резерв в бюджете, понимая, что придется платить по справедливой стоимости или тратить время на суды.
Таким образом, оценка при КРТ влияет на ценообразование: она устанавливает баланс интересов между частным собственником и публичными целями. И этот баланс постепенно отражается на общем рынке — формируется представление, сколько должна стоить городская земля в случае ее принудительного выкупа.
5. Риски и доверие на рынке
Нельзя не упомянуть и эффект КРТ на инвестклимат. С одной стороны, программы КРТ делают города привлекательнее, бизнес получает новые площадки для проектов — всё это позитив.
С другой стороны, частные инвесторы и владельцы активов стали внимательнее относиться к рискам изъятия. Появился даже термин «КРТ-риски» при покупке недвижимости: проверяют, не находится ли объект в потенциальной зоне КРТ или реновации. Если находится, цена сделки может снижаться, ведь покупатель закладывает, что через пару лет придётся судиться за компенсацию.
В этом плане оценка недвижимости — как инструмент прозрачности — помогает снизить накал. Когда правила игры понятны (рыночная цена будет возмещена с учетом убытков, и это подтверждается практикой), доверие участников рынка выше. Поэтому государству важно следить, чтобы оценка при КРТ проводилась корректно и независимость оценщиков соблюдалась.
Чем больше примеров справедливых компенсаций (в том числе через суд), тем меньше опасений у собственников, и тем охотнее они идут на сотрудничество в рамках КРТ. В идеале рынок придет к ситуации, когда собственник видит в КРТ не только угрозу потери имущества, но и шанс выгодно продать по рыночной цене с бонусами (освободившись от ветхого фонда, например). Для этого и нужна объективная оценка.
Подводя итог, комплексное развитие территорий уже заметно трансформирует рынок земли и недвижимости. Для одних участников — девелоперов — это дополнительные возможности (новые проекты, быстрее оборот земли), для других — собственников — вызов (не потерять имущество за бесценок).
Оценочная деятельность стоит в центре этого процесса, будучи мостом между интересами города и владельцев. Грамотная, независимая оценка обеспечивает справедливость сделок и стабильность рынка: земля переходит к тем, кто может реализовать ее потенциал, а прежние хозяева получают достойную компенсацию.
В конечном счёте, доверие к механизму КРТ складывается из множества таких честных оценок и выкупных сделок. Когда все стороны знают, что «рыночная стоимость будет учтена», комплексное развитие идет быстрее и с меньшими конфликтами, что выгодно всем — и городу, и бизнесу, и гражданам.
Оценочная деятельность стоит в центре этого процесса, будучи мостом между интересами города и владельцев. Грамотная, независимая оценка обеспечивает справедливость сделок и стабильность рынка: земля переходит к тем, кто может реализовать ее потенциал, а прежние хозяева получают достойную компенсацию.
В конечном счёте, доверие к механизму КРТ складывается из множества таких честных оценок и выкупных сделок. Когда все стороны знают, что «рыночная стоимость будет учтена», комплексное развитие идет быстрее и с меньшими конфликтами, что выгодно всем — и городу, и бизнесу, и гражданам.
Главное
КРТ — государственный механизм обновления территорий (жилых, нежилых и незастроенных), применимый и к городам, и к селу. Цель — заменить неэффективную застройку современной, вместе с дорогами, школами и парками.
Когда нужна оценка: перед изъятием для расчёта компенсации; для проверки суммы самим собственником (независимый отчёт); при спорах и в суде (судебная экспертиза).
Виды оценки при КРТ: официальная (по заказу города/инвестора), независимая (по заказу правообладателя), судебная экспертиза, а также отдельный расчёт убытков (переезд, простой, упущенная выгода).
Ключевые методы: сравнительный (сделки-аналоги), доходный (арендный поток, метод остатка для земли), затратный (воссоздание минус износ). Обычно используют комбинацию и согласуют результаты.
Когда нужна оценка: перед изъятием для расчёта компенсации; для проверки суммы самим собственником (независимый отчёт); при спорах и в суде (судебная экспертиза).
Виды оценки при КРТ: официальная (по заказу города/инвестора), независимая (по заказу правообладателя), судебная экспертиза, а также отдельный расчёт убытков (переезд, простой, упущенная выгода).
Ключевые методы: сравнительный (сделки-аналоги), доходный (арендный поток, метод остатка для земли), затратный (воссоздание минус износ). Обычно используют комбинацию и согласуют результаты.
Вопрос-ответ
Комплексное развитие территории — это программа обновления городских и сельских территорий. Она предполагает снос ветхого жилья или неэффективных строений и строительство современных объектов на их месте. КРТ объединяет проекты реконструкции кварталов, промзон, пустующих земель в единый механизм, позволяющий комплексно улучшать инфраструктуру, жильё и городскую среду.
Закон выделяет 4 вида КРТ.
Первый — КРТ жилой застройки (реновация жилых кварталов с аварийными или устаревшими домами).
Второй — КРТ нежилой застройки (реорганизация промышленных и коммерческих зон).
Третий — комплексное развитие незастроенной территории (освоение пустых городских земель).
Четвёртый — КРТ по инициативе правообладателей (когда сами собственники предлагают проект развития своей территории).
Отдельно реализуется программа комплексного развития сельских территорий, нацеленная на сёла.
Первый — КРТ жилой застройки (реновация жилых кварталов с аварийными или устаревшими домами).
Второй — КРТ нежилой застройки (реорганизация промышленных и коммерческих зон).
Третий — комплексное развитие незастроенной территории (освоение пустых городских земель).
Четвёртый — КРТ по инициативе правообладателей (когда сами собственники предлагают проект развития своей территории).
Отдельно реализуется программа комплексного развития сельских территорий, нацеленная на сёла.
Оценка нужна во всех ситуациях, связанных с компенсацией за изымаемую недвижимость.
Во-первых, перед изъятием обязательно делается официальная оценка рыночной стоимости имущества для расчёта выплаты собственнику.
Во-вторых, собственник обычно заказывает независимую оценку, чтобы проверить и, при необходимости, оспорить сумму компенсации.
В-третьих, если дело дошло до суда, назначается судебная экспертиза оценки — это тоже оценка, определяющая окончательную сумму возмещения.
Оценка требуется при определении выкупной цены и при любых спорах вокруг этой цены.
Во-первых, перед изъятием обязательно делается официальная оценка рыночной стоимости имущества для расчёта выплаты собственнику.
Во-вторых, собственник обычно заказывает независимую оценку, чтобы проверить и, при необходимости, оспорить сумму компенсации.
В-третьих, если дело дошло до суда, назначается судебная экспертиза оценки — это тоже оценка, определяющая окончательную сумму возмещения.
Оценка требуется при определении выкупной цены и при любых спорах вокруг этой цены.
Оценка, заказанная инвестором или городом, рассчитывает стоимость имущества для выплаты и часто бывает заниженной — в интересах снизить расходы.
Независимая оценка проводится по заказу собственника и нацелена отразить реальную рыночную стоимость. Независимый оценщик учитывает все нюансы и убытки владельца.
Практика показывает, что независимые оценки нередко выше: они включают то, что официальная оценка могла пропустить (например, упущенную выгоду бизнеса). В итоге независимый отчёт служит аргументом, чтобы требовать повышения компенсации до справедливого уровня.
Независимая оценка проводится по заказу собственника и нацелена отразить реальную рыночную стоимость. Независимый оценщик учитывает все нюансы и убытки владельца.
Практика показывает, что независимые оценки нередко выше: они включают то, что официальная оценка могла пропустить (например, упущенную выгоду бизнеса). В итоге независимый отчёт служит аргументом, чтобы требовать повышения компенсации до справедливого уровня.
Оценщики применяют 3 основных подхода.
Сравнительный метод: анализ недавних продаж похожих объектов и корректировка цен под особенности оцениваемого имущества.
Доходный метод: расчёт стоимости на базе доходов от объекта (например, аренды) или потенциала застройки земли (метод остатка — сколько инвестор заплатит за участок, исходя из будущей выгоды).
Затратный метод: вычисление стоимости воспроизводства здания минус износ, с добавлением стоимости земли.
Чаще всего оценщик использует комбинацию методов, чтобы получить обоснованную рыночную стоимость. Кроме того, отдельно рассчитываются убытки (расходы на переезд, потеря дохода), которые тоже требуют методов финансового анализа.
Сравнительный метод: анализ недавних продаж похожих объектов и корректировка цен под особенности оцениваемого имущества.
Доходный метод: расчёт стоимости на базе доходов от объекта (например, аренды) или потенциала застройки земли (метод остатка — сколько инвестор заплатит за участок, исходя из будущей выгоды).
Затратный метод: вычисление стоимости воспроизводства здания минус износ, с добавлением стоимости земли.
Чаще всего оценщик использует комбинацию методов, чтобы получить обоснованную рыночную стоимость. Кроме того, отдельно рассчитываются убытки (расходы на переезд, потеря дохода), которые тоже требуют методов финансового анализа.
Сначала собираются все данные: документы на собственность, характеристики объекта, информация о доходах и т. д.
Затем оценщик осматривает участок и строения, изучает рынок и градостроительные условия.
Далее следует этап расчётов — выбираются подходящие методы оценки, считаются стоимость земли, строений, размер убытков.
Результаты оформляются в отчёт об оценке — официальный документ с итоговой цифрой. Этот отчёт представляется стороне, принимающей решение (инвестору или суду).
Финальный этап — использование отчёта: по нему либо выплачивается компенсация, либо, если собственник не согласен, отчет становится основанием для переговоров или судебного спора.
Затем оценщик осматривает участок и строения, изучает рынок и градостроительные условия.
Далее следует этап расчётов — выбираются подходящие методы оценки, считаются стоимость земли, строений, размер убытков.
Результаты оформляются в отчёт об оценке — официальный документ с итоговой цифрой. Этот отчёт представляется стороне, принимающей решение (инвестору или суду).
Финальный этап — использование отчёта: по нему либо выплачивается компенсация, либо, если собственник не согласен, отчет становится основанием для переговоров или судебного спора.
Потребуется пакет документов, подтверждающих права и параметры объекта:
- выписка ЕГРН на земельный участок и строения (право собственности, площадь, вид использования);
- технический паспорт БТИ и планы здания, кадастровый план участка.
- Если есть арендаторы или бизнес — копии договоров аренды, финансовые отчёты о доходах. Нужны документы о затратах на коммуникации, улучшения, сведения об обременениях (ипотека, аренда).
- Также желательно предоставить решение о КРТ (постановление властей) — чтобы оценщик знал дату и условия изъятия.
Да, собственник имеет право не согласиться с первоначальной суммой и оспорить оценку. Для этого обычно заказывают альтернативный отчёт у независимого оценщика. Затем подаются возражения в уполномоченный орган с приложением этого отчёта.
Если орган власти (или инвестор) не пересмотрит сумму, дело переходит в суд. Суд назначит экспертизу оценки, и на основе её выводов вынесет решение. На практике через суд удается повысить компенсацию — нередко в 1,5−2 раза по сравнению с первым предложением.
Важно действовать в срок (до подписания соглашения об изъятии) и предоставить все доказательства (независимую оценку, документы по убыткам). Тогда есть хорошие шансы получить справедливую выплату за имущество при КРТ.
Если орган власти (или инвестор) не пересмотрит сумму, дело переходит в суд. Суд назначит экспертизу оценки, и на основе её выводов вынесет решение. На практике через суд удается повысить компенсацию — нередко в 1,5−2 раза по сравнению с первым предложением.
Важно действовать в срок (до подписания соглашения об изъятии) и предоставить все доказательства (независимую оценку, документы по убыткам). Тогда есть хорошие шансы получить справедливую выплату за имущество при КРТ.
Перезвоним и поможем решить вашу задачу
Нажимая кнопку «Оставить заявку», я соглашаюсь с условиями политики обработки персональных данных
Свяжемся с вами в течение 15 минут и предложим экспертные решения для ваших задач
Поставьте лайк, если понравилась статья
Поделитесь с друзьями