Свяжемся с вами в течение 15 минут
Нажимая кнопку «Пригласить к участию»,
я соглашаюсь
с условиями политики обработки персональных данных
Пригласите нас к участию в тендере или закупке
Оценка незавершенного строительства: сколько стоит ваш недостроенный объект
Недостроенные здания давно вышли за рамки индивидуальных историй строителей. Для бизнеса, банков и органов власти это актив, который участвует в балансовых операциях, привлечении капитала и судебных спорах. Пока конструкция не введена в эксплуатацию, она не признаётся полноценной недвижимостью и при этом может приносить как выгоду, так и убытки.
В этой статье подробно разбираем, что такое оценка объекта незавершенного строительства, когда она назначается, сколько стоит и как владельцу извлечь максимальную пользу из недостроя.
В этой статье подробно разбираем, что такое оценка объекта незавершенного строительства, когда она назначается, сколько стоит и как владельцу извлечь максимальную пользу из недостроя.
Содержание
- что такое оценка незавершенного строительства простыми словами; признаки недостроя;
- зачем и когда назначают оценку;
- подходы к оценке незавершенного строительства;
- этапы оценки стоимости незавершенного строительства;
- документы для проведения оценки;
- сколько стоит оценка; особенности процедуры;
- неочевидные случаи, в которых оценка незавершенного строительства может помочь.
Что считается объектом незавершенного строительства (ОНС)
Законодательство РФ гласит: согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства являются здания, строения и сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено (их прямо называют объектами незавершённого строительства).
К таким объектам относят капитальные сооружения, которые невозможно переместить без разрушения, с уже возведённым фундаментом и частью несущих конструкций.
Кадастровые организации подчёркивают, что до ввода в эксплуатацию такие постройки не считаются недвижимостью, но после постановки на кадастровый учёт могут свободно продаваться и использоваться как залог. При этом отдельная квартира в будущей многоэтажке не является самостоятельным объектом оценки — оценивается весь недостроенный дом.
Результат строительных работ признают объектом незавершённого строительства при соблюдении двух главных условий, установленных законодательством и судебной практикой:
1. Он должен быть капитальным (то есть иметь прочную связь с землёй);
2. Здание находится в процессе стройки.
К таким объектам относят капитальные сооружения, которые невозможно переместить без разрушения, с уже возведённым фундаментом и частью несущих конструкций.
Кадастровые организации подчёркивают, что до ввода в эксплуатацию такие постройки не считаются недвижимостью, но после постановки на кадастровый учёт могут свободно продаваться и использоваться как залог. При этом отдельная квартира в будущей многоэтажке не является самостоятельным объектом оценки — оценивается весь недостроенный дом.
Результат строительных работ признают объектом незавершённого строительства при соблюдении двух главных условий, установленных законодательством и судебной практикой:
1. Он должен быть капитальным (то есть иметь прочную связь с землёй);
2. Здание находится в процессе стройки.
К признакам ОНС относится:
Строительство может остановиться по разным причинам:
- наличие строительных работ, подтвержденных проектной документацией и актами выполненных работ;
- отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, непригодность для использования;
- отсутствие одной или нескольких физических характеристик (есть фундамент, но нет коммуникаций, отделки, крыши);
- наличие юридического статуса ОНС — регистрации в Росреестре.
Строительство может остановиться по разным причинам:
- банкротство застройщика;
- изменение стратегии девелопера;
- судебные аресты;
- инженерные ошибки.
Наглядно признаки ОНС демонстрирует недостроенный 18‑этажный офисный центр «Газпром переработки» в Сургуте: здание пустовало восемь лет и в 2023 году было передано муниципалитету. Городская администрация обследовала объект: его готовность составляет 52 %, при этом неизвестно, сколько средств нужно для завершения строительства.
Расходы на круглосуточную охрану составляют около 185 тыс. руб. в месяц, ещё 287 тыс. руб. уходит на оплату электроэнергии для поддержания минимальной температуры. Ранее речь шла о необходимости вложить 6 млрд руб. в строительство еще половины объекта, но официальная оценка так и не была проведена.
Этот пример отображает, как отсутствие профессиональной оценки мешает властям принять решение и приводит к бесконечным растратам бюджета.
Расходы на круглосуточную охрану составляют около 185 тыс. руб. в месяц, ещё 287 тыс. руб. уходит на оплату электроэнергии для поддержания минимальной температуры. Ранее речь шла о необходимости вложить 6 млрд руб. в строительство еще половины объекта, но официальная оценка так и не была проведена.
Этот пример отображает, как отсутствие профессиональной оценки мешает властям принять решение и приводит к бесконечным растратам бюджета.
Цели и задачи оценки объекта незавершенного строительства
Оценка стоимости объектов незавершенного строительства выполняется в интересах бизнеса, государства и частных инвесторов.
Основные задачи:
Основные задачи:
- принятие управленческих решений
- формирование баланса и уставного капитала
- сделки купли‑продажи
- кредитование и страхование
- судебные процессы
В Екатеринбурге компания ООО «ЦСР Групп» выкупила деловой центр «Бриг» площадью более 32 тыс. кв.м. в 2023 году, но так и не приступила к достройке.
В 2024 году администрация Екатеринбурга отмежевала землю для детского сада и жилых домов и выставила участок вместе с недостроем на торги.
Аукцион выиграла ООО «Проект‑С‑33». Власти предложили собственнику переговоры и компенсацию, однако тот отказался, и город обратился в арбитражный суд с требованием изъять участок.
По делу назначена вторая экспертиза, которая должна определить выкупную стоимость объекта. На данный момент стороны спорят о цене, поэтому результат оценки станет определяющим фактором в переговорах и судебном решении.
Этот пример показывает, что даже крупные девелоперы должны быть готовы к оценочным процедурам в рамках земельных и имущественных споров.
В 2024 году администрация Екатеринбурга отмежевала землю для детского сада и жилых домов и выставила участок вместе с недостроем на торги.
Аукцион выиграла ООО «Проект‑С‑33». Власти предложили собственнику переговоры и компенсацию, однако тот отказался, и город обратился в арбитражный суд с требованием изъять участок.
По делу назначена вторая экспертиза, которая должна определить выкупную стоимость объекта. На данный момент стороны спорят о цене, поэтому результат оценки станет определяющим фактором в переговорах и судебном решении.
Этот пример показывает, что даже крупные девелоперы должны быть готовы к оценочным процедурам в рамках земельных и имущественных споров.
Глава 2. Какие есть подходы к оценке ОНС:
Выделяют 2 основных подхода: затратный и доходный. Выбор зависит от назначения и возможного использования объекта. Сравнительный метод используется редко из-за нехватки данных по аналогичным сделкам.
Эксперт рассчитывает, сколько было потрачено на материалы и работы, и прогнозирует стоимость доведения проекта до ввода в эксплуатацию.
Такой метод применим, когда объект невозможно эффективно использовать иначе.
- Затратный подход
Эксперт рассчитывает, сколько было потрачено на материалы и работы, и прогнозирует стоимость доведения проекта до ввода в эксплуатацию.
Такой метод применим, когда объект невозможно эффективно использовать иначе.
Банкротство застройщика одного из жилых микрорайонов Москвы в 2013 г. При оценке недостроенного жилого микрорайона для Министерства обороны на улице Левобережной в Москве оценщики сопоставляли сметы, акты приёмки и фактические объёмы строительно-монтажных работ.
Застройщик ГК «СУ‑155» получил в 2013 году 25,56 млрд руб. за строительство 5,8 тыс. квартир общей площадью 493,7 тыс. кв. м, однако к моменту заморозки проекта было освоено лишь 18,9 млрд руб., что означало неотработанный аванс в 5,4 млрд руб.
Эксперты рассчитали не только размер невыполненных работ, но и стоимость оставшегося строительства, чтобы Минобороны смогло взыскать переплату и принять решение о достройке или демонтаже объекта.
Такой анализ позволяет определить рыночную и остаточную стоимость недостроенного актива и обосновать претензии в суде.
Застройщик ГК «СУ‑155» получил в 2013 году 25,56 млрд руб. за строительство 5,8 тыс. квартир общей площадью 493,7 тыс. кв. м, однако к моменту заморозки проекта было освоено лишь 18,9 млрд руб., что означало неотработанный аванс в 5,4 млрд руб.
Эксперты рассчитали не только размер невыполненных работ, но и стоимость оставшегося строительства, чтобы Минобороны смогло взыскать переплату и принять решение о достройке или демонтаже объекта.
Такой анализ позволяет определить рыночную и остаточную стоимость недостроенного актива и обосновать претензии в суде.
2. Доходный подход
Актуален для универсальных помещений, которые можно арендовать или перепродать. Оценщик моделирует будущие денежные потоки, связанные с эксплуатацией объекта, и приводит их к текущей стоимости с учётом ставки капитализации.
Результат отражает потенциальную прибыль владельца.
Многие специалисты комбинируют подходы: анализируют вложения в недострой и прогнозируют доходы после завершения проекта. Такая гибкость повышает точность и делает отчёт об оценке незавершенного строительства полезным для переговоров с банками и инвесторами.
Актуален для универсальных помещений, которые можно арендовать или перепродать. Оценщик моделирует будущие денежные потоки, связанные с эксплуатацией объекта, и приводит их к текущей стоимости с учётом ставки капитализации.
Результат отражает потенциальную прибыль владельца.
Многие специалисты комбинируют подходы: анализируют вложения в недострой и прогнозируют доходы после завершения проекта. Такая гибкость повышает точность и делает отчёт об оценке незавершенного строительства полезным для переговоров с банками и инвесторами.
Этапы оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства
Комплексная оценка продажи незавершенного строительства состоит из нескольких блоков:
1. Формирование задания
Заказчик и оценщик договариваются о цели, сроках и перечне документов. Чёткое техническое задание делает взаимодействие с банками и госорганами проще.
2. Анализ документов
Специалисты проверяют права на земельный участок и объект, разрешение на строительство, сметы, акты и бухгалтерские данные, чтобы увидеть, сколько работ реально выполнено и сколько средств уже вложено.
3. Осмотр площадки
Оценщик выезжает на объект, фиксирует текущее состояние и степень готовности, оценивает конструкции и инженерные сети. Это помогает сопоставить факты с бумажными данными.
4. Расчёт стоимости
На основе собранной информации выбирается затратный, доходный или комбинированный подход, корректируются данные на инфляцию, износ и риски, рассчитывается стоимость завершения и остаточная стоимость.
5. Отчёт
Итоговый документ включает описание объекта, фотографии, выбранную методику и расчёты. Документ должен соответствовать федеральным стандартам и может быть использован в суде, банке или налоговой.
Заказчик и оценщик договариваются о цели, сроках и перечне документов. Чёткое техническое задание делает взаимодействие с банками и госорганами проще.
2. Анализ документов
Специалисты проверяют права на земельный участок и объект, разрешение на строительство, сметы, акты и бухгалтерские данные, чтобы увидеть, сколько работ реально выполнено и сколько средств уже вложено.
3. Осмотр площадки
Оценщик выезжает на объект, фиксирует текущее состояние и степень готовности, оценивает конструкции и инженерные сети. Это помогает сопоставить факты с бумажными данными.
4. Расчёт стоимости
На основе собранной информации выбирается затратный, доходный или комбинированный подход, корректируются данные на инфляцию, износ и риски, рассчитывается стоимость завершения и остаточная стоимость.
5. Отчёт
Итоговый документ включает описание объекта, фотографии, выбранную методику и расчёты. Документ должен соответствовать федеральным стандартам и может быть использован в суде, банке или налоговой.
Документы для оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства
Без полного пакета документов оценка объектов незавершенного строительства может затянуться или дать необъективный результат.
Что точно пригодится:
Что точно пригодится:
- выписки из ЕГРН по земельному участку и недострою;
- разрешение на строительство, градостроительный план земли;
- проектно‑сметная документация с пояснительной запиской, сметами и ведомостями;
- акты приёмки, акты скрытых работ, накладные на оборудование и материалы;
- бухгалтерские отчёты о расходах, данные о степени готовности и инженерных коммуникациях;
- информация об обременениях: залоге, арестах, судебных спорах;
- сведения о проектной мощности, площади, дате начала и приостановки работ.
Скидка до 10% на первый
отчет об оценке
Сразу зафиксируем цену и сроки
Оправим песональное КП
Нажимая кнопку «Заказать оценку», я соглашаюсь с условиями политики обработки персональных данных
Дадим предрасчет за 0₽
Поддержка 24/7
Глава 3. Сколько стоит оценка ОНС
Цены на услуги варьируются в зависимости от сложности объекта, региона и срочности. Оценка простого недостроенного коттеджа или небольшого коммерческого здания обходится в 15−20 тыс. руб.
Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства крупного многоэтажного дома начинается от 35 тыс. руб., в то время как промышленные объекты и производственные площадки требуют индивидуальной калькуляции.
Из чего складывается цена:
Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства крупного многоэтажного дома начинается от 35 тыс. руб., в то время как промышленные объекты и производственные площадки требуют индивидуальной калькуляции.
Из чего складывается цена:
- анализ документов и выезд на объект;
- глубина исследования рынка и привлечение профильных экспертов;
- срочность выполнения — сжатые сроки стоят дороже;
- необходимость работы в регионах с труднодоступной инфраструктурой.
Учтите, что экономия на оценке может обернуться в суде гораздо большими потерями. Выбирайте компании, состоящие в саморегулируемых организациях (СРО) и имеющие опыт именно в оценке недостроенных объектов.
Неочевидные случаи, когда оценка незавершенного строительства необходима
Помимо классических сделок купли-продажи, оценка недостроя часто помогает в менее заметных ситуациях:
- коллективные иски дольщиков
- споры с подрядчиками
- залоговые и кредитные операции
- банкротство и реструктуризация
Оспаривание оценки при банкротстве застройщика
Кейс связан с банкротством застройщика. Предметом судебного спора стала стоимость недостроя.
В 2021 году Фонд развития территорий (бывший Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства) обратился в арбитражный суд и оспорил оценку двух незавершённых многоквартирных домов, представленную конкурсным управляющим.
Управляющий оценил один из домов всего в 71 тыс. руб., что фактически обесценивало актив и снижало перспективы компенсаций для дольщиков. Фонд настоял на назначении судебной экспертизы, и первый эксперт оценил объект уже в 54,57 млн руб., увеличив стоимость в тысячи раз.
Кредиторы сочли результат всё ещё заниженным и добились повторной экспертизы. Новое исследование установило рыночную стоимость 167,49 млн руб., что позволило увеличить конкурсную массу должника более чем на 100 млн рублей. Благодаря вмешательству фонда участники долевого строительства получили шанс на более весомые выплаты.
История показывает, что правильно оформленная и доказанная оценка может кардинально изменить исход дела о банкротстве и перераспределить средства между кредиторами.
Кейс связан с банкротством застройщика. Предметом судебного спора стала стоимость недостроя.
В 2021 году Фонд развития территорий (бывший Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства) обратился в арбитражный суд и оспорил оценку двух незавершённых многоквартирных домов, представленную конкурсным управляющим.
Управляющий оценил один из домов всего в 71 тыс. руб., что фактически обесценивало актив и снижало перспективы компенсаций для дольщиков. Фонд настоял на назначении судебной экспертизы, и первый эксперт оценил объект уже в 54,57 млн руб., увеличив стоимость в тысячи раз.
Кредиторы сочли результат всё ещё заниженным и добились повторной экспертизы. Новое исследование установило рыночную стоимость 167,49 млн руб., что позволило увеличить конкурсную массу должника более чем на 100 млн рублей. Благодаря вмешательству фонда участники долевого строительства получили шанс на более весомые выплаты.
История показывает, что правильно оформленная и доказанная оценка может кардинально изменить исход дела о банкротстве и перераспределить средства между кредиторами.
Главное
Объект незавершённого строительства (ОНС) — это здание, строение или сооружение, возведение которого не завершено.
Закон требует, чтобы такой объект был капитальным (прочно связан с землёй и не подлежал перемещению без разрушения) и находился на этапе строительства. Как правило, уже завершено строительство фундамента и части несущих конструкций, но отсутствуют коммуникации, отделка или крыша.
До ввода в эксплуатацию ОНС не считается недвижимостью, однако после постановки на кадастровый учёт может продаваться и использоваться как залог. Отдельные помещения в будущих домах не считаются самостоятельными объектами — оценивается весь недострой.
Оценка стоимости таких объектов требуется во многих ситуациях:
Объективная рыночная стоимость помогает собственнику выбрать оптимальный сценарий и аргументировать свою позицию перед банком, инвестором или судом.
Подходы к оценке
Для оценки стоимости ОНС применяют 2 основных метода: затратный подход и доходный. Сравнительный подход встречается редко из-за малого количества аналогичных сделок.
Затратный подход используется для специализированных объектов — многоквартирных домов, промышленных корпусов — когда необходимо оценить фактические вложения и стоимость завершения строительства.
Доходный подход применим к объектам, которые можно сдать в аренду или перепродать, и основывается на прогнозируемых денежных потоках.
В некоторых случаях оценщики комбинируют методы, чтобы получить более точную картину.
Этапы работы оценщика
Процесс оценки включает пять ключевых этапов:
Для полноценной оценки понадобятся: выписки из ЕГРН по участку и недострою, разрешение на строительство и градостроительный план, проектно‑сметная документация, акты выполненных работ и накладные, бухгалтерские отчёты, сведения об обременениях, а также информация о степени готовности и инженерных системах.
От полноты пакета документов зависит точность и сроки оценки.
Стоимость и особенности
Цена услуги зависит от сложности объекта и региона. Оценка небольшого коттеджа может стоить 15−20 тыс. руб., а многоквартирного дома — от 35 тыс. руб; промышленные объекты рассчитываются индивидуально.
На стоимость влияют объём работ по анализу документов и выезду, срочность, необходимость привлечения экспертов и наличие инфраструктурных сложностей.
Экономия на оценке зачастую приводит к убыткам при судебных спорах, поэтому важно обращаться к специалистам, состоящим в СРО и имеющим опыт работы с недостроем.
Оценка незавершённых объектов полезна не только при продаже. Она нужна:
Закон требует, чтобы такой объект был капитальным (прочно связан с землёй и не подлежал перемещению без разрушения) и находился на этапе строительства. Как правило, уже завершено строительство фундамента и части несущих конструкций, но отсутствуют коммуникации, отделка или крыша.
До ввода в эксплуатацию ОНС не считается недвижимостью, однако после постановки на кадастровый учёт может продаваться и использоваться как залог. Отдельные помещения в будущих домах не считаются самостоятельными объектами — оценивается весь недострой.
Оценка стоимости таких объектов требуется во многих ситуациях:
- для принятия управленческих решений (достраивать, перепрофилировать или демонтировать объект);
- для постановки актива на баланс компании или внесения его в уставный капитал;
- при совершении сделок купли-продажи;
- при получении кредитов и страховании;
- при судебных разбирательствах — например, в банкротстве застройщиков и спорах с подрядчиками.
Объективная рыночная стоимость помогает собственнику выбрать оптимальный сценарий и аргументировать свою позицию перед банком, инвестором или судом.
Подходы к оценке
Для оценки стоимости ОНС применяют 2 основных метода: затратный подход и доходный. Сравнительный подход встречается редко из-за малого количества аналогичных сделок.
Затратный подход используется для специализированных объектов — многоквартирных домов, промышленных корпусов — когда необходимо оценить фактические вложения и стоимость завершения строительства.
Доходный подход применим к объектам, которые можно сдать в аренду или перепродать, и основывается на прогнозируемых денежных потоках.
В некоторых случаях оценщики комбинируют методы, чтобы получить более точную картину.
Этапы работы оценщика
Процесс оценки включает пять ключевых этапов:
- Формирование задания — уточняются цели и сроки.
- Сбор и анализ документов — проверяются права на землю и объект, разрешение на строительство, сметы, акты и бухгалтерские отчёты.
- Осмотр площадки — фиксируется степень готовности, состояние конструкций и инженерных сетей.
- Расчёт стоимости — выбирается метод, корректируются данные на инфляцию и износ, подсчитывается стоимость завершения и остаточная стоимость.
- Подготовка отчёта — составляется документ со всеми расчётами, фотографиями и выводами, соответствующий федеральным стандартам.
Для полноценной оценки понадобятся: выписки из ЕГРН по участку и недострою, разрешение на строительство и градостроительный план, проектно‑сметная документация, акты выполненных работ и накладные, бухгалтерские отчёты, сведения об обременениях, а также информация о степени готовности и инженерных системах.
От полноты пакета документов зависит точность и сроки оценки.
Стоимость и особенности
Цена услуги зависит от сложности объекта и региона. Оценка небольшого коттеджа может стоить 15−20 тыс. руб., а многоквартирного дома — от 35 тыс. руб; промышленные объекты рассчитываются индивидуально.
На стоимость влияют объём работ по анализу документов и выезду, срочность, необходимость привлечения экспертов и наличие инфраструктурных сложностей.
Экономия на оценке зачастую приводит к убыткам при судебных спорах, поэтому важно обращаться к специалистам, состоящим в СРО и имеющим опыт работы с недостроем.
Оценка незавершённых объектов полезна не только при продаже. Она нужна:
- для оформления коллективных исков дольщиков, когда нужно определить фактический объём выполненных работ;
- при спорах с подрядчиками о неотработанных авансах;
- для залоговых и кредитных операций;
- в процедурах банкротства и реструктуризации, где требуется внести актив в конкурсную массу и справедливо распределить его стоимость между кредиторами.
Вопрос-ответ
Объект незавершенного строительства (ОНС) — это здание, сооружение или строение, возведение которого приостановлено, но оно уже связано с землёй фундаментом и частично возведёнными конструкциями. Его нельзя переместить без разрушения, и он ещё не введён в эксплуатацию. До завершения работ такие объекты считаются недостроями и требуют отдельного подхода при оценке и сделках.
Отчет содержит расчет рыночной стоимости, описание объекта и участка, анализ прав собственности, степень готовности, смету затрат на завершение и рекомендации по целесообразности достройки или реализации.
Стоимость услуги определяется объёмом документов, площадью и сложностью объекта, регионом, наличием коммуникаций, а также срочностью работ.
Чем больше проект и чем меньше готовность, тем выше объём работы оценщика.
На срок влияет доступность стройплощадки и полнота исходной информации: при хорошем комплекте документов отчёт можно получить быстрее.
Чем больше проект и чем меньше готовность, тем выше объём работы оценщика.
На срок влияет доступность стройплощадки и полнота исходной информации: при хорошем комплекте документов отчёт можно получить быстрее.
Оценка помогает не только перед продажей. Её заказывают, чтобы решить, стоит ли завершать проект или отказаться от него, внести объект в уставный капитал, обеспечить залог под кредит или страховой договор, обосновать стоимость в судебных спорах.
Без независимой оценки трудно защитить свои интересы и привлечь инвестиции.
Без независимой оценки трудно защитить свои интересы и привлечь инвестиции.
Перезвоним и поможем решить вашу задачу
Нажимая кнопку «Оставить заявку», я соглашаюсь с условиями политики обработки персональных данных
Свяжемся с вами в течение 15 минут и предложим экспертные решения для ваших задач
Поставьте лайк, если понравилась статья
Поделитесь с друзьями